Настольная книга судьи по гражданским делам - Николай Толчеев

Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство.

Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которых градостроительный регламент не устанавливается, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, в остальных случаях — органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется в случаях: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст.46 Конституции РФ).

Наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.

Так, Курчатовский районный судг. Челябинска решением от 18 октября 2001г. удовлетворил иск П.о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом, сославшись на то, что местная администрация не возражает против выделения земельного участка в аренду под возведенное строение. Данное решение было признано вышестоящим судом ошибочным, поскольку земельный участок, на котором возведен жилой дом, расположен в границах санитарно-защитной зоны городских очистных сооружений. Согласно санитарным правилам "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01", утвержденным Постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 17 мая 2001г. N 15, жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.

В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы: соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными? как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости? в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома? соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила? каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения? — и т.п.Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст.79, 188 ГПК может получить консультацию специалиста и назначить соответствующую экспертизу.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности — доли в праве в виде правильной простой дроби.

Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, потребует разъяснения решения суда в соответствии со ст.202 ГПК.

4. Споры, вытекающие из ничтожных и оспоримых сделок

Больше всего судебных споров возникает в связи с приобретением по договорам купли-продажи и дарения жилого дома, квартиры (их части). Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Согласно ст.166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на сделки, признанные таковыми судом по предусмотренным Кодексом основаниям (оспоримые сделки), и сделки, для признания недействительными которых решения суда не требуется (ничтожные сделки).

В зависимости от этого установлены и различные сроки исковой давности: по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки — 3 года с того дня, когда началось ее исполнение; по искам о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности — 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо с того дня, когда истец узнал или должен быть узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст.181 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г. N 109-ФЗ [155])).

Отношения, связанные с недействительностью сделок, нельзя путать с обязательственными правоотношениями. В частности, договор продажи не может быть признан недействительным по тому основанию, что не произведена оплата товара либо не передан товар, являющийся предметом договора. В подобной ситуации имеет место нарушение договорных обязательств, что позволяет пострадавшей стороне требовать взыскания неполученной суммы с соответствующими штрафными санкциями, либо передачи товара, либо изменения и расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных ст.450 — 452 ГК РФ.

На практике наибольшие затруднения возникают при разграничении ничтожных и оспоримых сделок. Здесь суду следует исходить из правового основания, по которому заявлено требование о недействительности сделки. Основания недействительности сделок исчерпывающе перечислены в ст.168 — 179 ГК РФ и детализированы в других нормах, в частности в ст.162, 165, 186, 253, 339, 550, 560, 574, 651, 658, 820, 836, 1131 ГК РФ, в некоторых федеральных законах. В ст.168 ГК РФ закреплен общий состав недействительности сделок, а в ст.169 — 179 ГК РФ -специальные составы.

Оспоримые сделки — это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороком воли лица, совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица — за пределы установленных ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств).