Настольная книга судьи по гражданским делам - Николай Толчеев

Другая особенность обмена по новому ЖК имеет отношение к предмету обмена жилых помещений, который прежде не ограничивался отдельными квартирами или жилыми комнатами. По так называемому внутрисемейному (или родственному) обмену совершеннолетний член семьи нанимателя на основании ст.70 ЖК РСФСР был вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. В этом случае обменивалась не конкретная жилая площадь, а доля в ней, или, точнее даже, доля в праве пользования жилой площадью совершеннолетнего члена семьи нанимателя.

С учетом того что нормы, аналогичной ст.70 ЖК РСФСР, новый ЖК РФ не содержит, такой обмен в настоящее время невозможен.

Анализ ст.72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу о том, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Как и ранее, не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст.72 ЖК РФ).

С принятием ЖК РФ изменился и сам порядок оформления обмена жилыми помещениями, который ранее регламентировался Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967г. N 12 [126]. Обмен жилыми помещениями считался завершенным со дня получения обменивающимися сторонами обменных ордеров, выдаваемых местной администрацией.

В настоящее время для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом предусмотрено: во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах (ч.2, 3 ст.72 ЖК РФ).

Осуществление одним или несколькими членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому при рассмотрении в суде конкретного варианта обмена, на который получено согласие наймодателя, необходимо проверять, заслуживают ли внимания доводы и возражения членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривала наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п.пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Такие разъяснения содержались в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР".

Представляется, что и в настоящее время эти разъяснения продолжают сохранять свое значение при разрешении дел данной категории.

Наряду с нанимателем и членами его семьи с вариантом предложенного обмена может быть не согласен и наймодатель. Однако в отличие от них отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела.

Согласно ст.73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе или капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в ч.5 ст.72 ЖК РФ, и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма. Это обязывает суд особенно тщательно излагать резолютивную часть решения, чтобы не было никаких неясностей при его исполнении. В частности, следует указывать о расторжении прежних договоров социального найма и о заключении новых договоров социального найма в соответствии с принятым решением, а также определять порядок исполнения решения суда, на случай если возражающий против обмена член семьи откажется от переселения в предоставляемое ему жилое помещение.

Примерный образец резолютивной части решения суда о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приведен в разделе III (подраздел 2).

5. Прекращение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ст.60 ЖК РФ). Тем не менее данный договор может существовать и действовать, пока имеется наниматель и сохраняется предмет найма в виде жилого помещения. Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут, как это предусмотрено ч.5 ст.83 ЖК РФ, к прекращению договора найма. Во всех остальных случаях прекращение жилищных прав и обязанностей допустимо только через расторжение договора найма жилого помещения по инициативе любого из участников этого договора. Основаниям, порядку и последствиям расторжения договора найма специально посвящена глава 8 ЖК РФ.

В то же время, ограничившись констатацией прекращения договора социального найма жилого помещения по указанным выше основаниям, ЖК РФ не предусмотрел правовых последствий прекращения договора (ч.5 ст.83). Между тем в ряде случаев здесь затрагиваются исключительно важные интересы и права лиц, лишившихся своего жилья. Эта проблема в целом не была урегулирована и прежним Жилищным кодексом, что в значительной степени осложняло рассмотрение дел по спорам о предоставлении другого жилого помещения и предопределяло различные подходы судов при их разрешении.

Следует сразу подчеркнуть, что смерть нанимателя и утрата жилого помещения хотя и ведут к прекращению договора найма, однако эти события по своим правовым последствиям далеко не одинаковы. Когда речь идет о смерти одиноко проживавшего нанимателя по договору социального найма, то нетрудно определиться с последствиями прекращения договора найма по данному основанию. Жилое помещение по договору социального найма в соответствии с законом предоставляется нанимателю для личного пользования, поэтому права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не образуют наследства и в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и может быть в общем порядке передано другому нанимателю, но при условии, что права на него не оспариваются другими лицами. Данное обстоятельство приобретает особую актуальность в связи с удовлетворением Европейским судом по правам человека Постановлением от 18 ноября 2003г. жалобы Прокопович против России России [Prokopovich - Russia] (N 58255/00).

Признавая нарушение требований ст.8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод по этому делу, Европейский суд исходил из того, что заявительница Прокопович состояла в гражданском браке с гражданином Д. Вместе они более 10 лет проживали на площади его квартиры, предоставленной ему государством. Районный суд отказал Прокопович в иске о признании ее членом семьи умершего и праве на его жилую площадь по тем причинам, что она имела регистрацию по другому адресу — в квартире по месту жительства своей дочери.

Не вдаваясь в существо спора о праве Прокопович на квартиру умершего Д., основное нарушение Европейский суд усмотрел в том, что, несмотря на длительное проживание ее в спорной квартире, компетентными органами было принято решение "… о скоропалительном перезакреплении квартиры за другим лицом всего через семь дней после смерти бывшего ответственного квартиросъемщика" до разрешения спора о праве заявительницы на эту квартиру [127]. Кроме того, Европейский суд отметил, что по ст.90 ЖК РСФСР выселение лица из занимаемого им жилого помещения допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом и в судебном порядке. Эти условия соблюдены не были. Сразу же после выдачи ордера другому лицу Прокопович была выселена силами работников милиции и жилищно-эксплуатационного управления. Все это послужило основанием для вывода о нарушении ст.8 Конвенции, гарантирующей каждому право "…на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции".