Договор управления многоквартирным домом - Лариса Юрьева

В целях эффективного проведения жилищной реформы Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 были одобрены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище». В этом документе были определены основные направления совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда: а) разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда; б) переход на договорные взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; в) внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Реализация первого направления предполагала создание двух взаимодействующих независимых структур, одна из которых – служба заказчика – обеспечивает эффективное управление жилищным фондом от лица собственника, а другая сторона – ремонтно-эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выполнении исключительно подрядных функций по содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Для реализации функций заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 было предложено формирование самостоятельного структурного подразделения местных органов управления – службы заказчика. Ее основной функцией было названо заключение договоров с подрядными предприятиями различных организационно-правовых форм на оказание услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда только на конкурсной основе. Кроме того, заказчику оставлялись функции, выполняемые исключительно государственными структурами, а также вменено создание юридических групп, обеспечивающих стабилизацию работы по сбору платежей с физических и юридических лиц[81].

Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»[82] был призван изменить существовавшую долгое время систему управления жилищным фондом. Прежде всего изменился сам объект управления: если раньше речь шла о жилищном фонде в целом, то теперь в качестве объекта управления назван кондоминиум. Последний согласно ст. 1 Закона представлял собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом в состав кондоминиума могли входить одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах или несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежали государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.

В Законе впервые нашел закрепление принцип, на основе которого именно собственники жилых помещений – домовладельцы имеют право решать, кто будет обслуживать принадлежащую им недвижимость и управлять ею. Согласно п. 3 ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» выбор способа управления кондоминиумом должен был осуществляться на общем собрании домовладельцев.

Открытый перечень, предложенный законодателем, содержал следующие способы управления кондоминиумом: непосредственное управление домовладельцами[83]; передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему).

Несмотря на прогрессивную направленность положений Закона, а также закрепленную санкцию в виде наложения штрафа на домовладельцев за неизбрание способа управления[84], новые формы управления, обозначенные в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», не получили должного развития. Причины этого видятся в следующем. Во-первых, большинство граждан, став собственниками жилых помещений в многоквартирных домах в результате приватизации государственного и общественного жилищного фонда, сохранили менталитет нанимателей, интерес которых, как правило, ограничен пределами квартиры, где они проживают. Отсутствие мероприятий по разъяснению новелл законодательства со стороны органов государственной власти и местного самоуправления также не способствовало росту жилищной культуры собственников жилых помещений и реализации ими своего права на управление общим имуществом дома. Во-вторых, внедрению новых способов управления многоквартирными домами не способствовало чрезмерное усложнение законодателем конструкции объекта управления – кондоминиума. Искусственность формирования кондоминиума на базе части многоквартирного дома (блок-секции) или нескольких многоквартирных домов вызывала деформацию неразрывных правовых связей либо же возникновение их там, где их не должно быть. В частности, при формировании кондоминиума на основе части многоквартирного дома общее имущество блок-секции (кондоминиума) образовывалось путем выделения его из общего имущества всего дома. В результате в таком кондоминиуме каждый домовладелец получал право на долю в общем имуществе блок-секции и долю в общем имуществе многоквартирного дома, не относящемся к другим блок-секциям. Отсутствие сформированных кондоминиумов в других блок-секциях влекло неопределенность границ общего имущества, не относящегося к общему имуществу в блок-секциях, что существенно затрудняло распределение обязанностей по содержанию общего имущества много квартирного дома[85]. Кроме того, положения о государственной регистрации кондоминиума из-за своей лаконичности получили неоднозначную трактовку как на страницах юридической литературы, так и в практике судов. Дискуссионными оказались вопросы, касающиеся объекта такой регистрации и органов, компетентных ее осуществлять[86]. В-третьих, рассматриваемый нормативный акт содержал большое число норм, определяющих правовой статус товарищества собственников жилья, порядок создания, деятельности и особенности правового положения его членов. Остальные два способа управления не получили должной правовой регламентации в Законе. Остались без внимания законодателя и договорные формы, опосредующие передачу функций по управлению кондоминиумом от домовладельцев уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, а также от товарищества собственников жилья управляющему.

За решение последней из обозначенных проблем взялось Министерство строительства РФ, утвердившее Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве[87]. Данный акт, носящий рекомендательный характер, обрисовал систему договорных отношений в указанной сфере, включив в нее следующие группы договоров: а) договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности; б) договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности; в) договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; г) договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями – потребителями услуг; д) договоры между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с Положением обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального хозяйства по договору: 1) непосредственно с собственниками жилых помещений при ограниченном их числе; 2) с товариществами или иными объединениями собственников жилья; 3) со службой заказчика, управляющей компанией на жилищно-коммунальное обслуживание на территории муниципального образования при передаче собственниками жилых помещений им этих функций (п. 3.5).