ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение - Диана Кристиан

для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас

вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы

он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из

местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как

можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия

заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о

своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного

исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой

незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми»,

чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к

местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут

стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение,

которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в

соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками

предварительно, т.е. до публичных слушаний.)

МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ? .

Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991

году, когда община Шэрингвуд ( Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым

жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой

не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу

их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей

собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума ( condominium association)86, и

когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им

было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных

тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.

Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории,

негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения

разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки:

запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и

ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и

уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг

проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая

используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного

подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко

к этому.

Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования

или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана

и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой

застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела

территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же

терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то

можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более

удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и

велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог,

который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете

ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и

животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или

сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов,

позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут

( conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к

конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим

механизмом является ограничительная декларация ( declaration of restriction), которая действует так же, но

может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на

публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.) Когда основатели Круга Сеятелей

(Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность

населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их

территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут

обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и

пестицидов. (См. Главу 16.)

Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия,

помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости

может быть неоценимой.

Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс ( Stone

Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого

альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта,

что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в

его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников,

86 Подробнее об организационно-правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим.

перев.

поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них

в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы

приобрести себе новых сторонников.

ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ, ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ И

РОЛЬ СОСЕДЕЙ.

Поскольку возражения соседей способны существенно повлиять на решение властей по вашему

вопросу, вполне вероятно, что вам потребуется познакомиться с местными жителями и рассказать им о

вашем проекте, как это делала группа Мидоуданс. Выслушать их возражения и приложить искренние

усилия к тому, чтобы собрать всю необходимую информацию для ответа на их вопросы. Быть может, даже

изменить ваши планы, если это возможно.

Далеко не все основатели знают об этом. В начале 1990-х годов группа духовно-практикующих в

Северной Калифорнии решила создать несколько медитационных центров (ритритов) для помощи своим

сторонникам, проживавшим в разных местах. Группа, которую я назову Сангха87 Дубовой Долины ( Valley

Oaks Sangha), купила участок в пять акров в сельской местности и оборудовала имевшийся там дом для

приема практикующих и проведения коллективных медитаций. Участники группы не стали обращаться к

властям для получения разрешения на особый вид использования участка, позволявший повышенную

плотность заселения в определенные промежутки времени, поскольку они боялись, что им откажут как

«секте». Поэтому они решили не привлекать к себе излишнего внимания и старались как можно меньше

контактировать с соседями. Через какое-то время они поняли, что им необходимо построить на участке еще

несколько зданий для размещения гостей, что требовало получения разрешения на строительство. А это, в

свою очередь, требовало-таки разрешения на особый вид землепользования и, соответственно, проведения