Ипотечный кредит: как получить квартиру - Денис Шевчук

8

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В современном законодательстве наблюдается преобладание термина «недвижимое имущество» и вытеснение термина «недвижимая вещь», прямо предусмотренный Гражданским кодексом. Например, в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах. Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра I «О единонаследии» 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются критерии – связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

9

В ряде западноевропейских правовых систем также одним из основных признаков залога считается его акцессорность. Следует отметить, что в русском праве залог приобретает признаки самостоятельности. Например, залог – право не акцессорное, а самостоятельное, обнимающее и соответствующим образом изменяющее то требование, которое принадлежит залогодержателю (см. подробнее Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Банковское право: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005).

10

Стенограмма президиума Госсовета.

11

Законодателем данное понятие используется в нескольких значениях:

– как родовое понятие, включающее жилой дом, квартиру, комнату;

– как часть дома;

– как учетная категория, наряду с жилым домом.

Жилыми зданиями (домами) признаются объекты по их функциональному назначению, которые определяются не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно – конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим их строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации.

12

В отличие от ГК РФ Законом об ипотеке выделяются две группы жилых домов для ипотеки, с учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств.

13

Подробнее см. главу 4, § 3 «Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием».

14

См.: ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 31.12.2004. № 292.

15

См.: ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 31.12.2004. № 292.

16

Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 27.11.2000. Помимо указанной Инструкции, данные отношения регулируются, например: Приказами Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 35. 27.08.2001); от 25.03.2003 № 70 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» (Экономика и жизнь. № 17. 2003; Бюллетень Минюста РФ. № 5. 2003); от 20.07.2004 № 126 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 31. 02.08.2004); Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. Приказом Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 (ред. от 07.02.2003) (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.11.2000 № 2452) (Российская газета. № 225. 23.11.2000; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 27.11.2000. № 48) и др.

17

Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42; Российская газета. 31.12.2004. № 292. По указанному Закону и п. 2 ст. 339 ГК РФ нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору.

18

Пункт 4 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке»: «составление и выдача закладной не допускаются, если: 1) предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; леса; право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны»; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 6.

19

Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42.

20

Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42.

21

Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

22

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14. По ст. 49 нового ЖК РФ малоимущими признаются органами местного самоуправления люди с учетом дохода на каждого члена семьи и стоимости подлежащего налогообложению имущества в собственности членов семьи, независимо, проживают они вместе или отдельно. Если кто-то из членов семьи что-то заработает, то отпадут основания для пребывания в очереди малоимущих. Препятствием для признания малоимущим могут послужить 6 соток с хозблоком либо купленный сыном автомобиль, поскольку конкретный перечень такого имущества и размер дохода оставлены на усмотрение местных властей, и т.д.

23

При прежней редакции Гражданского кодекса РФ бывшие члены семьи собственника имели в судах защиту.

24

В отличие от российского законодательства, договорно-правовая доктрина Англии и США подразделяет условия договора на существенные (conditions) и простые (warranties). Их отличие состоит в том, что нарушение существенного условия дает кредитору право на предъявление иска о расторжении договора, в то время как нарушение простого условия дает кредитору право на предъявление иска только о возмещении убытков.

25

См.: Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004); Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“.

26

См.: Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004); Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“.

27

См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

28

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

29

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ и Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

30

Налоговый кодекс (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 30.12.2004).

31

Ничего не меняют п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК о праве граждан на временное проживание в домах маневренного фонда. Подробнее см. главу 4 работы.

32

Подробнее см. главу 3 и заключение работы.

33

Гарантирование кредитору его интересов должно тесно увязываться с согласованием, компромиссом интересов кредитора, должника и третьего лица (гаранта, поручителя, залогодателя, если таковыми являются не должники, а третьи лица). Так, требования залогодержателя либо кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются по общему правилу на основании решения суда (ст. 349 ГК; Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан/