Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам - Георгий Малумов

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, т. е. только на добровольной основе.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, учитывая вышеизложенные положения действующего законодательства, отметим следующее.

1. Приватизация квартиры осуществляется только на добровольной основе, т. е. наниматель жилого помещения дает свое согласие на осуществление приватизации наравне с другими лицами, проживающими (зарегистрированными, т. е. внесенными в договор социального найма) в конкретном жилом помещении.

Соответственно, если не получено согласие хотя бы одного из вышеперечисленных лиц на приватизацию или нотариально заверенного отказа от участия в приватизации жилого помещения, данное жилое помещение приватизировать невозможно.

2. Осуществить принудительную приватизацию, даже в судебном порядке (т. е. обязать конкретное лицо совершить определенные действия, направленные на приватизацию конкретного жилого помещения), также невозможно.

Отметим еще один важный момент. Лица, совместно проживающие с нанимателем жилого помещения, вписанные в договор социального найма, сославшись на то обстоятельство, что они не являются членами семьи нанимателя и ведут раздельное с ним хозяйство, могут потребовать в органах, в чьей собственности находится спорное помещение, или в судебном порядке разделить лицевой счет на жилое помещение, т. е. де-юре перепрофилировать данное жилое помещение из отдельной квартиры в коммунальную, а затем приватизировать свою (выделенную) часть. Однако это практически невозможно реализовать на практике.

С 1 марта 2005 г. после вступления в силу Жилищного кодекса РФ приватизация части квартиры стала невозможна, поскольку такая приватизация может быть осуществлена только в случае разделения лицевых счетов, что не предусматривается вступившим в силу с 1 марта 2005 г. Кодексом. Поэтому, чтобы не создавать новые коммунальные квартиры, суды отказывают в разделе лицевого счета.

(Извлечение из постановления президиума Московского областного суда от 25 октября 2006 г. № 649).

Б. обратилась в суд с иском к К. М. В. об изменении договора найма жилого помещения, расположенного в дер. Брехово Солнечногорского р-на Московской обл., д. 77, кв. 10. В обоснование своего требования истица ссылалась на то, что данная квартира предоставлена ее матери К. Г. А. в 1988 г. на семью, включая К. М. В. Ответчик в квартире никогда не проживал, брак между ним и К. Г. А. расторгнут.

В январе 2001 г. К. Г. А. умерла, в 2005 г. ответчик зарегистрировал в спорной квартире свою несовершеннолетнюю дочь от другого брака, 2005 года рождения.

Б. просила выделить ей комнату площадью 17,2 кв. м, заключив с ней на данную комнату отдельный договор жилищного найма.

Определением Солнечногорского городского суда от 3 августа 2005 г. утверждено заключенное между сторонами по делу мировое соглашение, по условиям которого Б. занимает комнату площадью 12,4 кв. м, К. М. В., с несовершеннолетней дочерью К. С. М. – комнату размером 17,2 кв. м. По настоящему Определению стороны вправе открыть отдельные лицевые счета на выделенные им жилые помещения. Производство по делу было прекращено.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

В надзорной жалобе представителем истицы, Б. Т. И., ставится вопрос об отмене судебного постановления.

Определением судьи Московского областного суда В. от 2 октября 2006 г. дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции – президиум Московского областного суда.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, находит Определение суда подлежащим отмене как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ.

В силу ст. 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения и открытии на имя истицы отдельного лицевого счета на комнату Б. обратилась 5 июля 2005 г., ст. 82 ЖК РФ не предусматривается возможности изменения договора социального найма путем раздела лицевых счетов.

Условия мирового соглашения об изменении договора найма жилого помещения с открытием отдельных лицевых счетов на комнаты площадью 12,4 кв. м и 17,2 кв. м противоречат действующему жилищному законодательству, что не было принято судом во внимание при рассмотрении спора.

При таких обстоятельствах определение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Определение Солнечногорского городского суда от 3 августа 2005 г. по делу по иску Б. к К. об изменении договора найма жилого помещения отменить. Дело направить на новое рассмотрение по существу в тот же суд.

Процедура приватизации квартиры

В соответствии с Положением о передачи в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации, утв. постановлением Правительства Москвы от 12 июля 2005 г. № 504-ПП, до 1 января 2010 г. передаче в собственность граждан РФ в порядке приватизации подлежат жилые помещения государственного жилищного фонда г. Москвы, в том числе отдельные квартиры, жилые помещения в коммунальных квартирах, предоставленные гражданам по решению органов исполнительной власти на условиях социального найма.

Бесплатная передача квартир (комнат) государственного жилищного фонда в собственность гражданам оформляется договором передачи, заключаемым по поручению Правительства Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее – Департамент) с одной стороны и гражданами (их представителями) – с другой стороны.

Передача гражданам в порядке приватизации занимаемых ими квартир (комнат) в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних и лиц, которые сохраняют право на приватизацию данной жилой площади, осуществляется бесплатно на добровольной основе на основании заявлений по установленной форме всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет.