Малый отель. С чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим - Алексей Мусакин

Помимо возможности возврата кредита с процентами, любой кредитор (будь то банк, компания-партнер или частный инвестор) должен иметь гарантии возврата своих средств даже в случае неудачного ведения бизнеса этим отелем. Для этого существует залог, в качестве которого может, например, выступать сам объект недвижимости, в котором будет размещаться отель. Возможны и другие варианты, которые обговариваются в каждом случае индивидуально. Главное, что необходимо помнить, что кредиторы всегда оценивают закладываемое имущество существенно ниже его рыночной стоимости. Это делается исходя, во-первых, из возможных рисков снижения цены этого залога в будущем при изменении условий на рынке и, во-вторых, из материальных и временны́х затрат на организацию продажи этого залога.

Практически все из перечисленных выше разделов (за исключением, возможно, только описания источников погашения кредита) необходимы в работе отеля постоянно. Иначе говоря, для создания стабильно работающего в длительном периоде времени гостиничного объекта необходимо постоянно проводить анализ рынка, корректировать и дорабатывать стратегии развития отеля, формировать ежегодные плановые бюджеты, контролировать работу команды, оценивать и предугадывать риски, влияющие на работу отеля, оценивать работу самого отеля и предпринимать своевременные меры для повышения его конкурентоспособности.

В следующих главах этой книги мы рассмотрим все эти работы, от качества проведения которых зависит существование малого отеля.

Что нам стоит отель построить

Дом – это машина для жилья.

Шарль де Корбюзье

Кто будет строить?

Отель – это крупный объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Вложения в строительство нового отеля или реконструкцию под отель существующего здания очень высоки. Местоположение будущего отеля может быть идеальным для будущих постояльцев, но капитальные затраты могут быть настолько высоки, что сроки окупаемости проекта будут существенно выше, чем при использовании этой площадки или здания в других целях.

Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы:

• стоимость маркетинговых исследований и разработки бизнес-плана;

• стоимость выкупа (аренды) земельного участка;

• стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания;

• наличие обременений на этот участок и/или здание;

• стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;

• стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;

• стоимость проектных работ, включая дизайн-проект;

• стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;

• стоимость строительства или реконструкции;

• стоимость оборудования и оснащения;

• выплаты по кредитам;

• непредвиденные расходы.

Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.

Основными участниками такой рабочей группы должны быть:

• инвестор (владелец);

• профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;

• менеджер проекта;

• архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;

• представитель генерального подрядчика.

Инвестор должен активно участвовать в деятельности рабочей группы, особенно при строительстве малого отеля, так как ему придется самому в дальнейшем окупать вложенные средства и, возможно, рассчитываться по кредитам.

Отельер (консультант) – это человек, который на всех этапах создания отеля оптимизирует проектирование, строительство и оснащение таким образом, чтобы:

• максимизировать продажи будущего отеля;

• добиться максимального экономического эффекта каждого квадратного метра площади будущего отеля;

• снизить будущие текущие затраты;

• предоставить гостям комфорт и сервис, соответствующий заявленным ценам на номера;

• оптимизировать количество будущего персонала;

• обеспечить долговременную бесперебойную работу всех инженерных систем и всего оборудования отеля;

• обеспечить удобство текущего содержания отеля и его инфраструктуры.

Менеджер проекта – это координатор, или связующее звено, обеспечивающее бесперебойную работу и эффективное взаимодействие всех подрядных организаций, выполнение ими сроков поставок и работ, контроль исполнения утвержденного бюджета.

При строительстве малого отеля и заключении договора с управляющей компанией менеджером проекта и консультантом часто может быть одно и то же лицо.

Архитектор – это обычно не один человек, а архитектурная мастерская. Это связано с широким спектром возлагаемых на него работ и с наличием необходимых лицензий для проведения согласований и выполнения функций авторского и технического надзоров.

В задачи этой мастерской входит:

• подготовка участка под застройку;

• разработка планировочной документации, включая архитектурные решения, горячее и холодное водоснабжение и канализацию, электрику и пр.

Также оптимальным вариантом будет, если дизайном будет заниматься профессиональный дизайнер из этой же мастерской.

Представитель генерального подрядчика – это человек, который отвечает за все строительно-отделочные работы на объекте и с которым решают вопросы менеджер проекта, архитектор и консультант. Ни в коем случае не должна складываться ситуация, когда нет генерального подрядчика и заключены отдельные договора со строителями, с отделочниками, с электриками и т. д. В такой ситуации вы никогда не сможете понять, почему что-то сделано не в срок или с ненадлежащим качеством. Другое дело, что это не означает передачи функций выбора субподрядчиков генеральному подрядчику, так как в этом случае вы, скорее всего, переплатите вдвое за работы. Но после того как инвестор выбрал конкретную фирму-поставщика того или иного оборудования и согласовал с ней все условия поставки, генеральный подрядчик на этих условиях заключает с ними договор, чтобы уже включать их в свой график работ.

Рисуем и оснащаем отель

В процессе разработки планировки отеля необходимо учитывать следующие основные аспекты (табл. 2).

Таблица 2. Основные требования и планировка отеля

Вход и лобби

При проектировании отеля необходимо помнить, что первое впечатление гость получает уже перед входом в отель. Газон, фонтан, оригинальное решение подъезда и главного входа, вывеска, сам фасад уже подготавливают постояльца к встрече с отелем и формируют первые позитивные или негативные впечатления (см. фот. 1 и 2 на вклейке).

По данным сети отелей Holiday Inn, отелю отводится всего 120 секунд, чтобы произвести первое впечатление на гостя. Когда гость входит в отель, его первое впечатление усиливается внешним видом лобби: холл отеля при входе, в котором располагается стойка Reception, места для отдыха (кресла, диваны, столики) вновь прибывших гостей, возможно сувенирные киоски и пр.

Каким покажется отель гостю – фешенебельным, простеньким, скучным, дешевым, большим, маленьким – в большинстве случаев это определяется интерьером и архитектурным решением лобби.

Гость часто не догадывается, сколько номеров в отеле, и его впечатление о размере отеля складывается из ощущений в лобби.

Пример. Лобби отеля «Достоевский»

Отель «Достоевский» в Санкт-Петербурге располагает 207 номерами и 4 конференц-залами общей площадью 300 м2. При этом архитектурное решение и размеры лобби впервые входящему гостю говорят о том, что это небольшой отель где-то номеров на 30–40.

Пример. Лобби отеля «Невский форум»

Лобби отеля «Невский форум», обладающего всего 12 номерами, напротив, создает впечатление фешенебельного отеля, как минимум, номеров на 100 (см. фот. 3 на вклейке).

При проектировании лобби кроме произведения впечатлений на гостей необходимо учитывать и функциональное назначение этой зоны – прием и регистрация гостей, место ожидания гостями начала экскурсий, посадки в автомобиль или автобус и пр.

Возьмите худший вариант для заполнения гостями лобби – заезд группы, которая сняла весь ваш малый отель на 20 двухместных номеров – т. е. заезжает 40 человек. Если до того как они зарегистрируются и разойдутся по номерам, части из них придется ждать на улице, потому что всем не хватает места, то, наверное, при проектировании была неправильно определена площадь лобби. Обратный вариант – архитектор предложил замечательную по своей красоте планировку лобби необъятной площади, которая в лучшем случае будет заполнена на треть всеми гостями и сотрудниками отеля, вместе взятыми. Перед тем как утверждать красивый эскиз, подумайте, сколько номеров, приносящих реальный доход, можно было дополнительно разместить на этой территории.