Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Около 3 млрд руб. задолжали жители Подмосковья по оплате услуг ЖКХ на начало 2011 г. На исполнении федеральной службы судебных приставов по Московской области находилось более 110 тыс. исполнительных производств.

Однако, как выясняется, собственно жильцы в росте коммунальной задолженности зачастую не виноваты.

Анализ ситуации показал, что жильцы платят управляющим компаниям не вовремя лишь не более чем в 10 % случаев, а управляющие компании систематически наращивают долги перед энергоснабжающими организациями. Специалисты считают, что это результат возникновения множества фальшивых ТСЖ и управляющих компаний, которые занимаются не столько оказанием услуг, сколько вытягиванием денег из жильцов.

Отнятие квартир у граждан за долги ЖКХ

В СМИ в последнее время неоднократно появлялись сообщения о выселении и отнятии квартир у граждан за долги ЖКХ. Верховный Суд признал незаконными подобные действия властей.

Поводом для вынесения решения стал иск жительницы Владивостока. У женщины еще 9 лет назад отобрали квартиру за долг по коммунальным услугам в размере 54 тыс. руб. Примечательно, что затем ее жилье продали почти за полмиллиона. Гражданка с двумя детьми осталась на улице и была вынуждена обратиться в суд.

Суды разных инстанций признавали продажу ее квартиры то законной, то нет. Однако даже те судьи, которые признавали сделку недействительной, в возврате квартиры все равно отказывали.

Точку в этом деле поставил Верховный Суд, который полностью поддержал жительницу Владивостока. Согласно вердикту высших судей, нельзя конфисковать жилье должника, если это его единственное место для жительства (исключение составляют квартиры, приобретенные по ипотеке). Кроме того, взыскания могут накладывать на имущество должника лишь в том размере, который необходим для погашения долга, но ни в коем случае не больше.

Если сделка признана недействительной, должен быть вынесен вердикт о возврате пострадавшему всего имущества.

Борцы за коммунальную справедливость

Сегодня находятся энтузиасты, которые вступают в кажущуюся безнадежной борьбу с существующей системой оплаты услуг ЖКХ.

Например, жители подмосковного наукограда Фрязино, когда цены на услуги ЖКХ, как говорится, «достали», начали перепроверять счета, представляемые жителям коммунальными службами.

Проанализировав счета за электричество в январе 2009 г. и сверившись с текстом постановления Правительства РФ от 7 декабря 1998 г. № 1444, фрязинцы выяснили, что к тарифам на бытовую электроэнергию в домах с электроплитами должен применяться понижающий коэффициент 0,7. Об этом в Московской области, видимо, «подзабыли».

Жители Фрязина разослали жалобы во все инстанции, в том числе в ФАС, ФСТ и т. д. Через шесть месяцев переписки закон восторжествовал: областной топливно-энергетический комитет понизил тарифы.

Настоящее исследование провели энтузиасты, «расследуя» правильность применения нормативов отопления. Законодательством предусмотрено, что в отсутствие приборов учета (большинство подмосковных домов и квартир ими не оборудованы) платежи за услуги рассчитываются, исходя из нормативов, которые утверждаются органом местного самоуправления. Их несоответствие реальному потреблению коммунальных услуг разглядели ученые, получив очередные счета.

Во Фрязине местные власти в течение нескольких лет применяли для всего жилищного фонда единый средний норматив 0,02.

Между тем в соседнем г. Щелково применялся норматив 0,015, в Ивантеевке – 0,0153. Казалось бы, усредненный норматив по отоплению во Фрязине тоже не должен был превышать 0,015-0,016 Гкал/м2.

Как рассчитывается норматив, подробно изложено в Правилах № 306. Нужно взять сведения гидрометеорологической службы за предыдущие пять отопительных периодов и вывести среднеарифметическое средних суточных температур. При отсутствии таких данных климатические параметры принимаются равными параметрам ближайшего населенного пункта. Для Фрязина и других городов, расположенных вблизи МКАД, такой точкой отсчета должна была быть Москва. Не мудрствуя лукаво, коммунальщики просто завысили норматив, приняв за основу не Москву, а Пермь.

Кроме того, нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются при различиях в конструктивных и технических параметрах и степени благоустройства жилых домов: отопление новой многоэтажки, возведенной с применением современных материалов и технологий, будет дешевле, чем обогрев трехэтажного довоенного дома с прохудившейся крышей, и т. д.

Во Фрязине же начисляли «тарифы» для всего города в общем, пренебрегая подобными тонкостями. Ученые пересчитали и выяснили, что в домах выше пяти этажей, построенных до 1999 г., норматив отопления не должен был превышать 0,014-0,015 Гкал/м2. В новых зданиях – 0,008. В 2009 г. нужно было платить за тепло соответственно 13 и 6,93 руб. за 1 м2 квартиры, но с жителей брали 17,32 руб.

В итоге обитатели «двушки» площадью 50 м2 в доме, построенном в прошлом веке, переплачивали за год более 2590 руб. Владельцы жилья, построенного после 1999 г., переплачивали более 6230 руб.

Переплачивала большая часть населения города, живущая в многоэтажных домах. Меньшая часть – примерно 10 %, живущая в 1-2-этажных домах, построенных до 1999 г., – недоплачивала за отопление. Там фактический норматив равнялся 0,027-0,028 Гкал/м2.

Кроме того, Правила предусматривают необходимость пересчета норматива при изменении климатических условий, при которых количество потребления коммунального ресурса изменится более чем на 5 %.

В Подмосковье наиболее морозная пятидневка имеет температуру на уровне -28 °C. Однако в реальности «средние» зимы в столичном регионе за последние годы были оттепельными и мягкими.

Найти информацию по метеонаблюдениям за последние пять лет несложно. Будучи сведенной в таблицу, она показывает, что зимы за этот период выдавались теплее на 3,12 °C, чем учтенные в нормативе, что снижало количество необходимой теплоэнергии на 17 %. Это должно было послужить основанием для корректировки норматива.

Из Интернета фрязинцы узнали, что в ряде российских городов сезонные перерасчеты – обычная практика. В Калуге, например, лишние деньги за тепло потребителям возвращают с 2007 г. В прошлом году горожане получили назад 160 млн. Перерасчеты за отопление обязаны производить и коммунальные службы Московской области. Однако они не делают этого.

Естественно, фрязинцы начали борьбу за перерасчет и… выиграли. Жильцам вернули переплаченные ими деньги. Главное заключается в том, что на 2010 г. тарифы на услуги ЖКХ установили по-новому, как того требует закон: дифференцированно, с применением пересмотренных нормативов. В частности, нормативы по отоплению были снижены на 30 %. Платежи за тепло для большинства горожан уменьшились в 1,2–2 раза.

Подробнее об этом можно узнать в статье «ЖКХ нетрадиционной ориентации», газета «МК» от 23 марта 2010 г.

СМИ рассказывают и о других борцах за коммунальную справедливость.

Плата за жилое помещение (плата за наем)

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена законодательством РФ, в том числе ст. 153–160 ЖК.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

♦ у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

♦ арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

♦ нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

♦ члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

♦ собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ст. 153 ЖК).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги различна для разных категорий жильцов.

Для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, она включает в себя следующие статьи:

♦ плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

♦ плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения (капитальный ремонт дома проводится за счет собственника (собственников) дома);