Жилищное право: учебное пособие - Алла Афонина

3. Законодательство не только предоставляет собственнику приватизированного помещения указанные права, оно накладывает на него также и ряд обязанностей, в частности:

1) обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;

2) обязанность по использованию его по назначению (для проживания), соблюдению прав и интересов соседей, бережному обращению с жильем, не допускающему его разрушение;

3) собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищных фондов, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также возложен на его собственника (ст. 211 ГК РФ).

Глава 11

ЖИЛИЩНЫЕ, ЖИЛИЩНОСТРОИТЕЛЬНЫЕ, ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

§ 1. Понятие жилищного и жилищностроительного кооперативов

ЖК РФ предусматривает два вида кооперативов: жилищный и жилищно-строительный. Их деятельность регулируется жилищным, а также гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом (к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Жилищный или жилищно-строительный кооперативы – это юридические лица, создаваемые в форме потребительских кооперативов. Значит, они представляют собой некоммерческие организации. Соответственно, в данном случае подлежат применению общие нормы ГК РФ о юридических лицах.

Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Указанная статья ГК РФ содержит общегражданские признаки юридического лица, к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы.

Статья 49 ГК РФ регламентирует правоспособность юридического лица. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц).

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. При этом согласно общим нормам ГК РФ, приведенным ранее, некоммерческие организации не имеют права на извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками. Согласно п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Примером получения жилищным кооперативом доходов могут служить положения п. 2 ст. 128 ЖК РФ, согласно которым жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

При этом на потребительские кооперативы Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который определяет правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций как юридических лиц, не распространяется. В соответствии с п. 3. ст. 1 указанного Закона деятельность потребительских кооперативов регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. В настоящее время законов, рассматривающих вопросы, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, нет. Регулирование деятельности указанных кооперативов осуществляется непосредственно в ЖК РФ, причем очень большой круг вопросов отнесен на усмотрение самих кооперативов, они должны быть рассмотрены непосредственно в их уставах.

И жилищный, и жилищно-строительный кооператив представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц.

Основой деятельности кооперативов является членство указанных лиц.

Их целью, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:

1) удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);

2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей.

Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

1) члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

2) члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующий действий:

1) приобретение многоквартирного дома;

2) строительство многоквартирного дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

Только после факта появления многоквартирного жилого дома на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

Непосредственно в эксплуатации жилищного фонда и его реконструкции могут участвовать и жилищные, и жилищностроительные кооперативы. Кроме того, жилищно-строительные кооперативы по своему определению могут осуществлять и строительство объекта недвижимости. А так как регулирование функций строительства не входит в сферу регулирования ЖК РФ, то в нем в большинстве случаев рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов, или вопросов, связанных с эксплуатацией жилья жилищно-строительными кооперативами. Полномочия, порядок строительной деятельности жилищностроительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.

§ 2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов

Статьей 112 ЖК РФ установлено минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Оно не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. Предельной, максимальной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).

Членами жилищного кооператива могут быть (ст. 111 ЖК РФ):

а) физические лица по достижении ими возраста 16 лет (данное положение соответствует ст. 26 ГК РФ, согласно которой по достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);

б) юридические лица.