Семейный юридический справочник - Александр Трещёв

Но у его соседа снизу Степана Игоревича С. было на этот счет совсем иное мнение. Пенсионер устал от шума производимого ремонта. Кроме того, в его жилище появились трещины и посыпалась штукатурка. Справедливости ради, конечно, нужно отметить, что ремонт в жилище старика делался как раз в те самые сталинские времена, и трещины не сильно обезобразили недвижимость, и все же возникли они именно после действий нового соседа.

Ну а когда Степан Игоревич узнал, что тот еще и часть общего чердака прихватил, то тут и вовсе обида его обуяла. Ну и что, что пыльный и никому не нужен? Но ведь общий он, а «этот» вот так, никого не спросив… Стал пенсионер искать справедливости. И нашел-таки в суде. Вынесли служители Фемиды свой вердикт – жилье Алексея М. привести в первоначальное состояние. Одним словом, как было. Предприниматель сначала проигнорировал решение суда. Напрасно. В его отсутствие явились приставы, вскрыли квартиру, произвели кое-какие действия: сорвали «экраны» с радиаторов, раскурочили стены, «оголив» трубы. Пришлось Алексею М. обращаться к юристу (жаль только, что так поздно). А тот объяснил, что, согласно действующему жилищному законодательству, если владелец недвижимости сам не устранит последствия допущенных им нарушений, то это сделает за него государство в лице все того же пристава. Причем происходит это следующим образом: квартиру продают с публичных торгов, а деньги пускают на приведение жилья в изначальный вид. Затем все что останется (если останется) возвращают бывшему собственнику [134] . Алексей не стал дожидаться такого развития событий и приступил к новому ремонту. На этот раз по всем правилам.

Рассказанная выше история абсолютно реальна, и произойти она может буквально с кем угодно. Чтобы не оказаться в числе таких «счастливчиков», настоятельно рекомендую еще на стадии подготовки ремонта получить соответствующее разрешение. Только очень тщательно продумайте каждую мелочь и каждую деталь предстоящих работ. Дело в том, что если в ходе ремонта вы решите отступить от проекта, то после его завершения вам придется точно так же проходить через процедуру «узаконивания» перепланировки.

Для удобства я называю все работы по переделке жилья перепланировкой. На самом деле это не совсем правильно. Дело в том, что жилищное законодательство (статья 25 ЖК РФ) предусматривает два понятия: перепланировка и переустройство.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В дальнейшем, чтобы не путаться, я буду называть оба мероприятия привычным словом «перепланировка».

Итак, законодатель предусмотрел правило, согласно которому переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого ими решения.

Органы местного самоуправления должны определить отдельную службу, осуществляющую согласование перепланировки и (или) переустройства. В каждой местности эта разрешительная спецслужба – своя.

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку, вам нужно обратиться в такую службу (отдел, комитет, департамент, инспекцию) и представить следующие документы:

1. Заявление установленной формы о переустройстве и (или) перепланировке. Форма и содержание данного документа определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266. «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор социального найма и так далее). Данные документы представляются либо в подлинном виде, либо в нотариально заверенной копии.

3. Проект перепланировки. Он должен быть подготовлен и оформлен профессиональной проектной организацией, имеющей разрешение на проведение данного рода работ. Проект этот – своего рода гарантия того, что вам разрешат перепланировку, так как тот, кто будет его разрабатывать, обычно знает, какие работы разрешены, а какие нет. Поэтому в случае, если задуманное вами неосуществимо, вам об этом скажут уже на стадии подготовки проекта.

4. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.

5. Если речь идет о неприватизированной квартире, то нужно также представить письменное согласие всех членов семьи нанимателя и, разумеется, разрешение от собственника жилья на проводимую перепланировку.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. К сожалению, данный пункт понимается чиновниками слишком буквально. Поэтому во многих регионах они требуют от гражданина заключение архнадзора о том, что дом, где расположена перестраиваемая квартира, не является памятником того или иного наследия. Иногда доходит до абсурда: в ином городе всего-то два подобных строения, адрес которых всем известен. Но все равно, даже если перепланировка проводится в доме, которому от силы двадцать лет, и он никак не может быть памятником архитектуры, истории и культуры, от хозяина квартиры требуют пресловутую справку.

Данный перечень установлен ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и является исчерпывающим, то есть жилищное законодательство запрещает просить представления иных документов, чем эти.

Если же у вас приняли все документы, то это обязательно должна подтвердить расписка с указанием их конкретного перечня и даты получения. Особенное внимание обратите именно на дату. Ведь с момента принятия бумаг начинают отсчитываться сроки их рассмотрения. Какое-либо решение по вашему заявлению (положительное или отрицательное) должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня получения чиновниками ваших документов [135] . О решении вам должны сообщить не позднее чем через три рабочих дня с момента его принятия. Отказ в перепланировке получить вполне реально.

Оснований для этого несколько:

– непредставление определенных документов. Повторю еще раз: указанный выше перечень является исчерпывающим, то есть никаких иных документов от вас требовать не имеют права;

– представление документов в ненадлежащий орган. В Жилищном кодексе указано, что согласование перепланировки должно осуществляться в органе местного самоуправления. В каждой местности конкретный отдел администрации муниципалитета может именоваться по-разному. В столице, например, разрешение на переустройство (перепланировку) выдает Государственная жилищная инспекция Москвы (Мосжилинспекция);

– несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Как уже отмечалось, если проект будет составлен профессионалами, то такого не произойдет. Они знают, что нельзя ломать несущие стены, нельзя переносить санузел и кухню таким образом, чтобы она была расположена над жилыми комнатами, и т. д. Отказ в согласовании перепланировки должен быть аргументированным и содержать ссылку на одно из перечисленных выше оснований. В том случае, если вы не согласны с решением об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройства, вы можете обжаловать его в судебном порядке. Порядок обжалования предусмотрен Гражданским процессуальным кодексом РФ.

Если решение о согласовании перепланировки все же положительное (а скорее всего так и будет), то с момента получения указанного документа вы можете приступать к ремонтным работам. На практике чаще всего владельцы жилья поступают иным образом: они подают заявление на перепланировку и тут же начинают ее проводить. В принципе можно и так, но лишь при условии, что вы абсолютно уверены в своих соседях. Иначе вас могут замучить проверками работники ЖЭКа.

После того как вы проведете все ремонтные работы по переустройству (перепланировке), они должны быть приняты специальной комиссией.

Статья 29 Жилищного кодекса РФ подробно описывает, что происходит в случае, если не получить разрешения на перепланировку (переустройство). Подобные действия называются самовольными, и за них предусмотрена ответственность.

Закон содержит правило, согласно которому собственник (если речь идет о приватизированной квартире) или наниматель (если жилье не приватизировано) должны будут привести помещение в прежнее состоянии в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перепланировки. Жилье можно сохранить в переделанном состоянии, но лишь по решению суда и в случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.