Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Поэтому гражданам, желающим снять или сдать жилое помещение, необходимо «держать ухо востро» и знать о том, какие риски могут поджидать их на этом поприще.

Обманывают всех: нанимателей, наймодателей, риелторов, посредников и т. д. Схем мошенничества много. Одна из самых распространенных – наем уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно-или двухкомнатную квартиру, а затем предлагает ее другим нанимателям. Здесь могут быть варианты: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль; заключают договоры найма и сразу вручают ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением меняют замки в квартире, или вскоре появляются «родственники» и выставляют непрошеных жильцов.

Попасть в ловушку аферистов, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи, все заранее просчитывают и, как правило, остаются безнаказанными. Сложились даже устойчивые мошеннические группы, которые занимаются подобными аферами на профессиональной основе.

В Интернете есть ряд сайтов, на которых подробно описываются подобного рода мошеннические приемы, например www.dljavseh.ru, www.aferizmu.net, http://mosheniki.su и др.

Налоги за сдачу жилья

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги – 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Аренда жилых помещений

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Порядок заключения договора, сроки действия, порядок регистрации и другие юридические вопросы аренды регламентируются ГК РФ (ч. 2, ст. 606–625).

Формы пользования жилыми помещениями в странах Западной Европы

В нашей стране достаточно широко распространен миф, что за границей почти каждый человек преклонных лет живет в собственном шикарном доме и только российская молодежь вынуждена более половины своих доходов тратить на съем жилья. Это, конечно, заблуждение. На самом деле примерно половина европейцев живет в съемных домах и квартирах. Их затраты на оплату съемного жилья вполне сопоставимы с расходами на эти цели россиян. Ипотека также доступна не всем.

Приобретение жилья в собственность – не единственный способ обеспечения населения «доступным жильем»: в мире достаточно широко распространены такие формы владения жильем, как аренда и наем жилья, которые позволяют гражданам удовлетворять свои потребности в жилье, не приобретая его в собственность. Во многих странах собственное жилье рассматривается как признак роскоши, а значительная часть населения живет в съемных и арендуемых жилищах.

Вот какую информацию о жилищном фонде некоторых стран Европы опубликовала газета «Московский комсомолец» 23 сентября 2007 г. (табл. 11.2).

Таблица 11.2. Формы пользования жильем в странах Западной Европы (% от численности населения)

Источники информации: Министерство градостроительной политики Швеции, Министерство регионального развития Чехии, Статистическое агентство Норвегии, Швейцарское федеральное агентство по статистике, Национальный институт статистики Италии.

В ряде стран значительную часть съемного жилья составляет социальное жилье. Понятие «социальное жилье» впервые появилось в конце XIX века сначала во Франции и Германии, потом – в России. Тогда речь шла о доходных домах, как правило, недорогих, предназначенных для тех, кто не мог приобрести жилье в собственность, то есть фактически о «жилье для бедных».

В Европе социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам, многодетным семьям, пожилым одиноким людям, инвалидам, мигрантам, другим категориям граждан. Его дают только на конкретный срок и с определенными ограничениями: оно не оформляется в собственность, его нельзя сдавать внаем, оно не должно быть источником извлечения прибыли и т. п.

Глава 12 Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

На учет в качестве нуждающихся в предоставлении им жилой площади могут быть поставлены граждане РФ, у которых учетная норма (см. гл. 7 «Жилищные стандарты, нормы и нормативы») площади жилого помещения менее установленного норматива.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях (п. 2 ст. 52 ЖК).

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

♦ не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

♦ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

♦ проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

♦ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности[20].

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст.51ЖК).

Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлением должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. После приема документов гражданину, подавшему заявление, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты получения (п. 1–3 ст. 52 ЖК).

Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации по определению порядка учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, включающие Примерный перечень документов, представляемых малоимущими гражданами, подтверждающих их право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

На основе Методических рекомендаций почти все субъекты Федерации приняли свои нормативные правовые акты, определяющие порядок признания органами местного самоуправления определенной категории граждан малоимущими, признания их нуждающимися в жилых помещениях, порядок ведения их учета, предоставления данным гражданам жилых помещений.

Например, Мосгордума приняла закон от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и закон от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения».