Жилищное право: конспект лекций - Валерий Ивакин

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» – совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2—5 ст. 1 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам.

Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.