Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

недвижимости долог. В среднем найти участок, придумать концепцию, получить разрешение на строительство и построить частный жилой дом можно за два-три года, многоквартирный жилой дом — за три-четыре года, офисное здание — за четыре-пять лет. Если девелопер покупает участок, когда на рынке дефицит, например, офисов, то, пока он будет делать проект, может оказаться, что дефицит уже сменился профицитом. Другие девелоперы, покупающие участки под офисы, увеличивают количество офисных зданий и влияют на объем предложения. Поэтому, когда девелопер проекта принимает решение искать участок, он вынужден предугадывать состояние рынка на несколько лет вперед. А так как мы с вами учимся понимать недвижимость с позиции девелопера, то есть глубоко, то и нам нужно знать, как купить себе недвижимость не на пике цен, а наоборот, выгодно. Рассмотрим стадии цикла, которые проходит рынок недвижимости.

Стадия роста (экспансии/восстановления)

Циклы в целом работают так: в какой-то момент на рынке есть дефицит предложения в определенном сегменте, например в сегменте квартир на Кипре или в Берлине. И есть определенный объем этого рынка. Например, в год предлагаются к продаже 1000 достойных новых квартир при спросе в 1300 квартир. Несколько участников рынка понимают, что за счет повышенного спроса можно продавать дефицитные квартиры дороже и при этом срочно строить еще дома, потому что дефицит будет только расти. Цены растут, недвижимость в дефиците. В начале этой части цикла хорошо покупать квартиру, а если он уже подходит к концу, то выгодно продавать.

Стадия перенасыщения (насыщения)

В течение нескольких лет девелоперы покупают участки, проектируют и строят новые дома. Но процесс долгий, поэтому два-три года рынок не ощущает эффекта. Зато еще через пару лет вся масса построенных квартир накапливается, и предложение составляет уже 2000 квартир в год. А спрос все тот же — 1300 квартир. Теперь покупатели видят, что вариантов на рынке много и продавцы готовы на скидки и другие приятные условия, чтобы продать. Это стадия перенасыщения. Цены не меняются, новая недвижимость продолжает строиться. В этот момент лучше продать квартиру и точно не нужно покупать.

Стадия рецессии (падения)

Цены на пару лет замирают и потом начинают движение вниз. Новых проектов девелоперы не делают, но проекты на тех участках, которые они купили за прошедшие годы роста, продолжают увеличивать и без того большой объем предложения на рынке. Поэтому падение цен продолжается и длится несколько лет. Это стадия рецессии. В этой части цикла землю стоит покупать, только если вы профессиональный, точнее, суперпрофессиональный игрок. Ведь надо не только понимать, в какой части цикла вы находитесь, но и рассчитать, когда рынок начнет восстанавливаться. А для покупки квартиры лучше подождать пару лет и купить ее уже по сниженной цене.

Стадия депрессии (стагнации)

В конце рецессии рынок ждет депрессия — период, когда цены дальше уже не падают, но и не растут. Спрос в 1300 квартир легко удовлетворяется тем, что было построено в предыдущие годы, новых проектов никто не делает. Наверняка вы слышали такие разговоры: «Офисы, говорят, упали и никому не нужны», «Я слышал, все торговые центры скоро обанкротятся», «Квартиры скоро некому будет покупать, кому они нужны». Это сигналы депрессивного рынка, который вообще никому не интересен: ни девелоперам, ни покупателям. А зря, ведь именно на стадии депрессии рынка можно совершать лучшие сделки и начинать проекты. Рынок остается депрессивным до тех пор, пока все предложение на нем не подойдет к концу. Потом спрос превысит предложение, и начнется новый цикл (с восстановления).

Информацию о том, на какой стадии находится рынок, можно найти в открытых источниках, так как консалтинговые компании часто публикуют аналитику рынков для своего PR. Наберите в Google что-то вроде Europe real estate market outlook, Real Estate cycle US или обратитесь в российский офис одного из международных консультантов по недвижимости: CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers, Jones Lang LaSalle или Knight Frank — и вы легко получите информацию по нужной стране, городу, рынку, ценам и стадии цикла.

Рекомендации по работе с недвижимостью за рубежом

• Учите английский. Если опираться в своих суждениях на мнения агентов и консультантов, вы не увидите полной картины. В большинстве стран можно комфортно себя чувствовать, не зная местного языка, но владея английским. Исключение составляет только Китай, где подавляющее большинство все еще не говорит на английском. Местные языки могут быть приятным дополнением, но многие французы или немцы сами предпочтут общаться с вами на английском, потому что им тоже хочется практиковать язык. Если вы хорошо помните часовые очереди за бананами, Гагры, знаете, в каком году София Ротару спела «Горную лаванду», и считаете, что вам учить язык уже поздно, хотя бы настройте Google Translator на компьютере или в телефоне. Это поможет вам понимать 90% информации из первоисточников.

• В продолжение предыдущего пункта: старайтесь читать всю информацию в оригинале. Очень много качественной аналитики в интернете выкладывают крупные международные компании. Если вы ищете информацию на русском, количество хорошей аналитики снижается в несколько раз.

• Думайте глобально. Не «моя страна и все остальные», а «разные страны мира предлагают разные возможности». Расширить свой горизонт — значит перестать приписывать «другим странам» как неподтвержденные минусы («у них там все вредные», «все не моей религии», «все капиталисты бездушные» и так далее), так и незаслуженные плюсы («в Европе не обманут, так закон чтут» или «недвижимость там всегда дорожает, не то что у нас»).

• Мигрируйте, а не эмигрируйте. Даже если вы хотите проводить большую часть времени в другой стране, не стоит питать иллюзий, что там трава зеленее и все сразу будет иначе. Именно на этом и спотыкается большинство эмигрантов, которые решили уехать туда, потому что там лучше. Противоположная позиция, которой придерживаюсь я сам, — жить там, где вам комфортно, удобно и выгодно сейчас, мигрировать в зависимости от ваших задач и задач вашей семьи и бизнеса.

• Диверсифицируйте. Если вы инвестируете в недвижимость, лучше не отступать от принципа диверсификации: купите три объекта в разных странах вместо трех в одном комплексе, потому что «это было очень хорошее предложение». Хорошее ли это предложение на самом деле, вы узнаете только потом, зато ошибиться лишь в части портфеля будет не так болезненно.

В завершение этой главы я хочу рассказать вам о тесте, который был создан главой департамента исследований IBM Гертом Хофстеде в шестидесятых годах прошлого века, и с тех пор тест постоянно развивается. Сам Хофстеде разработал прежде всего исследование, которое проводил в большом количестве стран. Оно касалось культурных различий между странами