О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую - А Ялбулганов

В пункте 5 комментируемой статьи устанавливается правило, согласно которому земельные участки в границах населенных пунктов подлежат отнесению к землям населенных пунктов. В противном случае отнесение земельного участка к определенной категории осуществляется по принципу фактического использования земельного участка на основании соответствующих документов. Такими документами могут являться правоустанавливающие документы или иные документы, удостоверяющие права на землю.

В соответствии с п.6 комментируемой статьи для предусмотренных выше случаев применяется общий порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую, установленный комментируемым Законом.

Согласно п.7 комментируемой статьи сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель вносятся в документы государственного земельного кадастра при соблюдении следующих правил:

в определенный срок — в течение 30 дней;

на безвозмездной основе;

по заявлению правообладателя земельного участка.

Порядок внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ст.21 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 15.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю

Комментарий к статье 15

В статье 15 комментируемого Закона содержатся переходные положения, действующие до разграничения государственной собственности на землю.

Данные положения затрагивают две группы правоотношений:

отношения по переводу земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;

отношения по отнесению земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории.

Правовое значение данных положений является определяющим до полного завершения процесса размежевания территории РФ на земли, принадлежащие на праве собственности каждому из трех уровней публичной власти. В соответствии со ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. А в статье 9 Конституции РФ признается возможность нахождения земли и иных природных ресурсов в любой из установленных законодательством форм собственности. В свете приведенных конституционных норм перевод земель из одной категории в другую должен носить строго определенный субъектный признак. Действительно, субъектный состав правоотношений по отнесению земель к категориям и переводу их из одной категории в другую строго очерчен в ст.8 ЗК РФ и построен по принципу разграничения собственности на землю на федеральную, собственность субъектов РФ, муниципальную и частную. В зависимости от того, кому принадлежат земли, определяется уполномоченный орган в сфере рассматриваемых правоотношений. Если же отсутствует ясность в вопросе принадлежности на праве собственности конкретной земли или земельного участка, возникает правовая неопределенность. Возникающую неопределенность призваны разрешить положения ст.15 комментируемого Закона.

В соответствии со ст.16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) в настоящее время осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. При этом следует отметить, что Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" признан утратившим силу с 1 июля 2006 г.

В соответствии с комментируемой статьей до завершения процесса разграничения государственной собственности на землю полномочия в сфере перевода земель из одной категории в другую распределены между Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Исключительными полномочиями в сфере перевода земель из одной категории в другую наделено Правительство РФ в отношении исчерпывающего перечня земель и земельных участков. К ним относятся следующие земли:

земли или земельные участки, необходимые для федеральных нужд;

земли или земельные участки в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

К землям или земельным участкам, необходимым для федеральных нужд, относятся, например, земли обороны и безопасности, земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности. Исчерпывающий перечень таких земель законодательством не установлен.

Правительство РФ наделено исключительными полномочиями в сфере перевода земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В соответствии с п.п.2 и 4 комментируемой статьи органы исполнительной власти субъектов РФ наделены полномочиями в сфере отнесения земель к определенной категории и перевода земель из одной категории в другую по остаточному принципу — в отношении всех иных земель. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут также делегировать данные полномочия органам местного самоуправления путем принятия законов субъектов РФ.

В пункте 3 комментируемой статьи из приведенного выше правила установлено исключение в отношении земель населенных пунктов: в случае если черта земель или земельных участков была установлена до момента вступления в силу комментируемого Закона, то отнесение таких земель к землям населенных пунктов осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков. В соответствии со ст.84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, а также утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Статья 16.

О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

Комментарий к статье 16

В связи с принятием комментируемого Закона возникает необходимость внесения редакционных изменений в ЗК РФ. В основном изменения, перечисленные в комментируемой статье, затрагивают замену термина "изъятие" терминологическим оборотом "изменение целевого назначения земельных участков". Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд следует рассматривать как одну из возможных предпосылок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется ст.49 ЗК РФ. В целях защиты интересов частных лиц, а также публичных интересов по охране земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, законодателем установлены определенные ограничения на изъятие и выкуп земли. В рамках гражданско-правовых отношений порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется ст.ст.279 — 286 Гражданского кодекса РФ. Данный порядок призван охранять права и интересы собственника или носителя иного права на землю. Положениями ЗК РФ устанавливаются исключительные случаи, когда возможно осуществление изъятия земельных участков, а именно в связи:

с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

с размещением строго определенных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

с иными обстоятельствами в установленных законодательством случаях.

В соответствии со ст.55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только на основании решения суда. При этом гарантируется предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка. Более детально данный порядок регулируется гражданским законодательством.