Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы - Елена Латынова

14. Выселение неплательщиков

Законодательные основы

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (п. 1 ч. 4).

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

При каких обстоятельствах суд принимает решение о выселении неплательщика?

Как неплательщику сохранить право на свое жилье?

В отличие от ранее действовавшего закона ЖК не предусматривает право суда предоставить нанимателю определенный срок (не более года) для устранения им нарушения. Теперь имеется только одна санкция – выселение.

Неплательщик, к которому предъявлено требование о выселении, может отстоять свое право на жилье, если до вынесения судом решения ликвидирует задолженность по оплате за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Другой способ нанимателю остаться жить в своем жилом помещении – доказать суду уважительность причин невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суд может признать длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др.

Непроживание в жилом помещении не является уважительной причиной, так как наниматель должен исполнять обязанности по договору найма вне зависимости от того, пользуется ли он регулярно жилым помещением.

Хотя в законе не содержится указаний на то, каким должно быть решение суда, если невнесение платы было вызвано уважительными причинами, на практике суды в таких случаях принимают решения об обязании нанимателя ликвидировать задолженность в определенные сроки.

В исковом заявлении наймодателя о выселении нанимателя по основаниям ст. 90 ЖК должно быть названо конкретное жилое помещение, в которое подлежит выселению неплательщик. Соответствие этого жилого помещения требованиям, установленным указанной статьей, обязательно проверяется судом. Такое помещение предоставляется только по договору социального найма, т. е. оно не должно иметь статус специализированного жилищного фонда (общежитие, маневренный фонд и т. п.) или находиться в частной собственности. Норма жилой площади должна составлять не менее 6 кв. м на человека. Жилое помещение, предоставляемое взамен неоплаченного, может находиться и в другом населенном пункте.

По смыслу ст. 90 ЖК нанимателю, проживающему в жилом помещении, где на каждого члена семьи приходится не более 6 кв. м, ничего не грозит, поскольку в данной статье не указывается, какие санкции применимы к такому неплательщику.

По действующему закону выселить из жилого помещения неплательщика можно, только если он является нанимателем муниципального жилья по договору социального найма или по договору найма в специализированном жилищном фонде. Собственника-неплательщика лишить жилья нельзя. Организация, которой задолжал собственник за полученные им коммунальные услуги, вправе требовать взыскания долга с собственника путем обращения взыскания на его заработную плату или имущество.

Наниматель по договору социального найма может быть выселен с предоставлением другого жилого помещения, а наниматель специализированного жилого помещения – без предоставления другого жилого помещения, если к нему неприменимы ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК (см. гл. 16).

Принимая решение о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Примеры

...В суде рассматривалось дело о выселении ответчика за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение истца о возможности выселения он никак не реагировал. Задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами постоянно возрастала. Учитывая, что предоставляемое ответчику жилое помещение соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, суд иск о выселении удовлетворил.

...Ответчица, являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносила квартплату и оплату коммунальных услуг свыше шести месяцев. Судом было установлено, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица, работая в детском саду, имеет небольшой доход). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении отказал.

15. Выселение нарушителей без предоставления другого жилого помещения

Законодательные основы

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (п. 2—4 ч. 4).

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (4.1).

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Гражданский кодекс РФ (извлечение).

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Как в судебном порядке выселить нарушителей?

Закон определяет несколько видов нарушений. Разрушение или повреждение жилого помещения может иметь место при производстве неразрешенной перепланировки, например излюбленная многими вырубка вентиляционной трубы. В моей практике был случай, когда психически не здоровая женщина была застигнута соседями по коммунальной квартире во время распиливания газовой трубы. Такие нарушения могут быть поводом для выселения нанимателя, так как относятся к видам повреждения жилого помещения.