Жилищное право: конспект лекций - Валерий Ивакин

Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Провозглашенное в ст. 40 Конституции право граждан на жилище реализуется различными способами. До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности в значительной мере за счет жилья, получаемого в пользование из государственного и общественного жилищных фондов, хотя немалая часть населения решала свою жилищную проблему за счет собственного индивидуального жилищного фонда.

В связи с осуществлением перехода к рыночной экономике на современном этапе решается задача изменения структуры жилищного фонда по формам собственности, направленного на развитие частной собственности на недвижимость в жилищной сфере и расширение рынка жилья. Исходя из этого индивидуальное жилищное строительство рассматривается в качестве важнейшей формы наращивания жилищного фонда, а использование индивидуального жилищного фонда – в качестве важнейшего способа удовлетворения жилищных потребностей граждан. Необходимо отметить, что в отношении частной собственности на жилые помещения, поскольку законом не установлено иное, в настоящее время применяется общее положение, согласно которому количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается (п. 2 ст. 213 ГК).

Существенному расширению частного жилищного фонда, помимо развития индивидуального жилищного строительства, которое и ранее осуществлялось в России в значительных объемах, способствовали прошедшие процессы приватизации государственного, муниципального и общественного жилья, передачи в частную собственность граждан кооперативного жилья, а также перехода к массовому строительству жилья на продажу.

Новое положение, сложившееся в жилищной сфере, нашло отражение в ЖК, в котором праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения посвящен специальный раздел, предшествующий разделу о жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (разд. II). В этом разделе прежде всего регламентируются права и обязанности собственника жилого помещения, а также иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными ЖК. При этом согласно ч. 2 ст. 30 ЖК собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и (или) в пользование любому гражданину или юридическому лицу. Статья 288 ГК предусматривает, что гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

К обязанностям собственника относится, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В ЖК (ч. 1 ст. 31) определен круг лиц, которые признаются членами семьи собственника жилого помещения. К ним относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Впервые в жилищном законодательстве определены обязанности члена семьи собственника жилого помещения (ч. 2—3 ст. 31 ЖК). Они обязаны прежде всего использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Помимо этого, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Законом о внесении изменений в ГК изменен п. 2 ст. 292 ГК, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру кдруго мулицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это новое положение в законодательстве не может быть оценено однозначно. С одной стороны, оно позволяет собственникам жилых помещений более свободно распоряжаться последними, поскольку на последующее выселение из этих помещений членов семьи собственника их согласие при применении изложенного выше правила не требуется. Кроме того, оно в большей мере гарантирует соблюдение интересов приобретателей жилых помещений. Однако, с другой стороны, подобное изменение в законодательстве ухудшает положение дееспособных членов семьи собственника жилого помещения (его супруга, совершеннолетних детей и др.), поскольку с юридической точки зрения отпадает надобность в согласовании с ними отчуждения жилого помещения, которым они пользуются.

Вместе с тем отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Как предусматривает п. 3 ст. 292 ГК, члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Иначе, чем в ранее действовавшем законодательстве, решается вопрос о правах бывших членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 4 ст. 31ЖК в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи его собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленным решением суда, принятым с учетом вышеприведенных условий, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается при отсутствии иного соглашения между собственником и данным гражданином. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В соответствии со ст. 19 Закона о введении ЖК действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.