Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости - Павел Коваленко

5. Справки из паспортного стола отделения милиции:

– форма № 6, которая подтверждает юридическое освобождение жилплощади и выдается по месту новой прописки (регистрации) бывшего собственника;

– листок убытия выдается после снятия с регистрационного учета с указанием нового адреса прописки. Необходимо учесть, что высылаемый по почте листок убытия может весьма затянуть сроки совершения сделки из-за особенностей работы почты.

6. Справки из налоговой инспекции:

– справка о постановке на учет выдается продавцам с указанием их ИНН;

– справка об уплате налога на имущество, а также налога на дарение или наследование, если квартира была получена в наследство или в подарок.

7. Дополнительные документы (необходимы не для всех сделок):

– разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или граждане группы риска;

– свидетельство о смерти совладельца;

– разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными);

– свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;

– справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего;

– нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры (только для лиц, состоящих в браке), если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации или договора купли-продажи.

Приведенный перечень документов может расшириться, так как в каждом конкретном случае возникают нюансы, требующие дополнительных документальных подтверждений [42] .

При покупке недвижимости как физическими, так и юридическими лицами для регистрации необходимы следующие документы:

– договор купли-продажи (аренды, дарения и др.) с приложенным актом приема-передачи недвижимости;

– учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица) либо паспорт продавца (арендодателя, дарителя);

– документы, свидетельствующие о постановке продавца (арендодателя, дарителя) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики – для юридического лица;

– учредительные документы: устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица либо паспорт покупателя (арендатора, одаряемого);

– документы, свидетельствующие о постановке покупателя (арендатора, одаряемого) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики – для юридического лица;

– документы, подтверждающие полномочия физических лиц, подписавших договор купли-продажи от имени юридического лица – покупателя (арендодателя, дарителя) и юридического лица – продавца (арендатора, одаряемого): решение учредителей об избрании генерального директора, о назначении директора филиала, приказ о назначении руководителя, решение о признании должника банкротом и назначении конкурсного управляющего;

– доверенность, подтверждающая полномочия представителя покупателя (арендатора, одаряемого) и представителя продавца (арендодателя, дарителя) на оформление сделки в Регистрационном управлении;

– копия паспорта представителя, осуществляющего регистрацию по доверенности;

– заявление о регистрации;

– документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора;

– правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

– технический паспорт объекта недвижимости;

– справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о наличии задолженности по налогу на имущество (для юридического лица);

– справка БТИ об отсутствии обременения имущества;

– документы, подтверждающие право пользования земельным участком (для отдельно стоящего объекта).

Для справки приведем суммы регистрационного сбора:

для юридических лиц:

– 50 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) – за регистрацию прав на один объект недвижимости;

– 50 МРОТ – за регистрацию сделки с одним объектом недвижимости;

для физических лиц:

– 3 МРОТ – за регистрацию прав на один объект недвижимости;

– 3 МРОТ – за регистрацию сделки с одним объектом;

для предпринимателей без образования юридического лица:

– 25 МРОТ – за регистрацию прав на один объект недвижимости;

– 25 МРОТ – за регистрацию сделки с одним объектом.

Плата за регистрацию прав на имущественный комплекс и сделок с имущественным комплексом – 200 МРОТ.

К документной базе взаимоотношений с клиентами следует отнести следующие документы.

1. Договоры на риелторское обслуживание.

2. К договору на риелторское обслуживание прилагаются соглашения об изменении условий при:

а) продаже;

б) покупке;

в) покупке альтернативного варианта;

г) определении вознаграждения исполнителя;

д) альтернативе, с указанием цен на все покупаемые или отчуждаемые квартиры;

е) ситуации, когда заказчика интересует только сумма доплаты.

3. Протокол осмотра недвижимости (приобретаемой).

4. Поручение на приобретение недвижимости (приобретаемой).

5. Договор на передачу денежной суммы.

6. Расписка в получении документов/материалов.

7. Акт сдачи-приемки оказанных услуг.

8. Денежный расчет (схема сделки).

9. Гарантийные письма от агентства недвижимости.

10. Доверенности.

11. Договор с банком и дополнение к договору аренды сейфа.

12. Соглашение о задатке (авансе).

13. Договор возмездного оказания услуг по регистрации договора (оформление).

Предварительный договор купли-продажи практически повторяет «официальный» договор купли-продажи недвижимости, но регистрируется только у нотариуса и является документом, подлежащим к исполнению, что следует учитывать при его заключении.

7.3 Проверка документов сделки

Юридически чистая квартира – это прежде всего:

– квартира, правоустанавливающие документы которой оформлены в соответствии с действующим законодательством;

– квартира, все предыдущие сделки с которой совершались в соответствии с законом;

– квартира, которая не обременена на текущий момент правами третьих лиц и отсутствуют объективные причины для возникновения таких прав в будущем.

Не следует пытаться сэкономить на проверке юридической чистоты квартиры. Также невозможно за короткий срок стать специалистом в юридических и финансовых вопросах, касающихся недвижимости, даже если вы приобретаете ее в доме-новостройке, не говоря уже о вторичном рынке. Лучше нанять стороннее агентство, которое не заинтересовано в продаже этой квартиры и которое сможет провести беспристрастную экспертизу документов и выработать наиболее безопасную для вас схему оформления [43] .

В условиях, когда правовых норм становится все больше, непосвященному человеку становится все сложнее разобраться в юридических тонкостях. Покупка жилья представляет собой процесс коварный, иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг. И связано это в первую очередь с тем, что квартира может оказаться «юридически нечистой». И тогда ее приобретение потянет за собой целый «букет» различных неприятностей как морального, так и имущественного характера.

Если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости либо к специалистам, которые могут провести необходимую экспертизу квартиры. Конечно, при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно. Но, как показывает опыт работы на рынке жилья, такое случается крайне редко [44] .

Юридическая проверка чистоты квартиры в каждом случае требует индивидуального подхода, причем юристам и экспертам часто приходится фактически заново разрабатывать безопасную для покупателя схему оформления. И заниматься этим должны отнюдь не агенты, а высококвалифицированные сотрудники. Поэтому эта услуга не может быть дешевой, все зависит от длины цепочки альтернативы и сложности вариантов.

Для проверки юридической чистоты квартиры, несомненно, требуется участие опытного риелтора или юриста. Но для того чтобы оценить компетентность приглашенного специалиста, необходимо иметь хотя бы общее представление о правилах правовой экспертизы сделок с недвижимостью.

1. Удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. Покупатель должен получить максимум информации о продавце, удостовериться, что квартира принадлежит именно ему и он вправе ею распоряжаться.

Первым делом необходимо проверить паспорт продавца (он не должен быть просрочен, номера страниц паспорта должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими). Важно сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой приобретения квартиры в собственность. Если квартира находилась в общей совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на ее отчуждение.