Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Регистрационный учет в отношении своих граждан отсутствует в большинстве развитых стран, но в некоторых из них, например в Бельгии, Германии, Израиле, имеется институт регистрации по месту жительства, носящий уведомительный характер.

В Германии и Австрии существуют соответствующие институты регистрации по месту жительства. Для регистрации в этих странах необходимо предоставление заявления, паспорта и документа, подтверждающего право на жилое помещение.

В большинстве стран бывшего СССР вместо института прописки также был введен институт регистрации.

Регистрация (прописка) в загородном доме

Прописка (регистрация) в сельских домостроениях, расположенных на землях поселений или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, производится в обычном порядке и регламентируется вышеуказанными документами.

До недавнего времени законодательство РФ не разрешало гражданам регистрироваться в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках. Если в документах значилось «садовый земельный, без права регистрации проживания» – прописаться было нельзя. Теперь это ограничение снято. Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3) абзац второй ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Вынося решение, судьи сделали две важные оговорки: во-первых, прописаться можно только в дачных поселках, находящихся на территориях населенных пунктов; во-вторых – только в тех строениях, которые официально признаны жилыми.

Более 20 % садовых участков Подмосковья находятся вне границ сел и деревень, нередко на сельскохозяйственных землях. Их владельцы лишаются дачной прописки автоматически. Дачники из садовых товариществ, расположенных внутри населенных пунктов, должны добиться признания своих домов пригодными для круглогодичного проживания.

Требования, предъявляемые к жилому помещению, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В субъектах РФ действуют комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда соответствующего субъекта РФ, в муниципалитетах – комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К работе в комиссии привлекаются с правом совещательного голоса собственник жилого помещения, а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса (п. 7 Положения № 47).

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям (п. 8 Положения № 47).

Постановление Конституционного Суда РФ обжалованию не подлежит и вступает в силу немедленно. Однако сама процедура регистрации не прописана, как это будет происходить – пока неясно. В настоящее время все желающие могут добиться регистрации через суд.

Глава 11 Формы пользования жилыми помещениями

Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие формы пользования жилыми помещениями:

♦ частное жилье (жилье в собственности граждан);

♦ наем (социальный наем, поднаем, коммерческий наем);

♦ аренду и субаренду жилья.

Проживание в собственном жилом помещении

Право собственности на жилые помещения

Право собственности на жилые помещения регулируется гл. 18 ГК РФ, гл. 5, 6 и др. ЖК РФ.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома[13] (ст. 289 ГК).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техничес-кое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК).

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК).

Права членов семьи собственника жилого помещения

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК).

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства[14] (п. 4 ст. 292 ГК).

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащееся жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения

Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения регулирует гл. 5 ЖК (ст. 30–35).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Собственник жилого помещения:

♦ вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК;