Ипотека в Российской империи - Наталия Проскурякова

Положение предусматривало выдачу ссуд на 8, 12 лет и 24 года. Получившие ссуду на 12 лет и 24 года ежегодно, с одновременной уплатой установленных 6 %, производили постепенное погашение самой ссуды (по 2 % в год), т. е. выплачивали всего 8 % в год. Размер ссуды устанавливался от 5 до 500 тыс. руб., которые выдавались под залог населенных имений, каменных домов в Петербурге, фабричных зданий и заводских крестьян, а также крестьян, приписанных к горным заводам.

В «Положении…» специально указывалось, что ссуды выдаются «фабрикам», но не всем, а только тем, которые по «многочисленности и разнообразию работ», производимых на них, и «по употреблению различных орудий и машин, имеющих большую ценность», требовали «вящего вспомоществования». К их числу относились суконные, шелковые, ситцевые, полотняные, красильные, сахарные, фаянсовые фабрики (исключая ситцевые, красильные и шелковые, предприятия всех перечисленных отраслей использовали крепостной труд). При выдаче ссуд промышленникам рекомендовалось соблюдать особую осторожность. Всякая ссуда под залог «фабрики» должна была утверждаться Министерством финансов. Ссуды под залог каменных домов выдавались из расчета определенной доли стоимости «несгораемых материалов» (кирпича, бута и т. п.), использованных для сооружения здания, т. е. с учетом далеко не полной его стоимости. Это означало, что преобладающая часть каменных домов находилась еще в личном пользовании, а сдача их внаем была мало распространена. Вследствие этого еще не сложилась рыночная оценка городских домов, а заодно и городских земель по капитализации их доходности.

Размер ссуд помещикам, как и раньше, определялся количеством заложенных душ. Было установлено, что под душу дается 150 или 200 руб. ассигнациями, в зависимости от класса губернии. (К губерниям первого класса были отнесены две столичные – Петербургская и Московская; черноземные – Курская, Воронежская, Орловская, Тамбовская, Тульская, Рязанская; центрально-промышленные – Нижегородская, Ярославская, Владимирская, Тверская, Костромская, Калужская; поволжские – Казанская, Пензенская, Симбирская, Саратовская; правобережно-украинские – Киевская, Подольская; юго-восточные – Астраханская, Оренбургская; северная – Вологодская. Все остальные губернии европейской части России были отнесены ко второму классу.) Распределение губерний по классам производилось без учета уровня доходности хозяйства: в первый класс были включены некоторые губернии, в которых доходы помещиков были очень низкими (Пензенская, Симбирская, Курская и др.). На Сибирь, ввиду отсутствия в ней дворянского землевладения, ссудная деятельность казенных банков не распространялась.

Положение 1824 г. предусматривало, что заложенные и населенные имения могут служить дополнительным обеспечением подрядов и поставок из расчета 50 руб. на заложенную душу. (В 1827 г. это право было распространено и на заемщиков сохранных казен, а в 1828 г. – на клиентов приказов общественного призрения.)

В январе 1830 г. был обнародован Манифест «О вкладах и ссудах в банковских установлениях»[121], который утверждал новые условия пассивных и активных операций казенных банков. Процент по ссудам был снижен с 6 % до 5 %. Срок ссуд увеличился до 15 лет; 24-летние займы под поместья заменялись 26-летними. Вводились также ссуды на 37 лет (с уплатой ежегодно 5 % плюс 1 % погашения, плюс 1,5 % единовременного взноса). Взявшим ссуду на 24 года предоставлялось право переоформить ее по правилам 37-летнего займа. В 1833 г. на ссуды помещикам по случаю неурожая было дополнительно ассигновано 18 млн руб.[122] В 1841 г. были изменены нормы ссуд, причем дополнительные льготы получили владельцы наиболее крупных поместий.

16 мая 1841 г. был обнародован Манифест «О назначении нового размера ссудам из кредитных установлений под залог населенных поместий»[123]. В отличие от прежних правил (1824 г.), губернии делились уже не на два, а на три класса-разряда. Размер ссуд под душу увеличивался в губерниях первого разряда до 70 руб. серебром, второго разряда – до 60 руб., третьего разряда – до 50 руб. Рыночная «цена души» в середине XIX в., как уже говорилось, определялась в 150 руб. серебром. Таким образом, залоговая норма ссуд под «населенные поместья» составляла 30–50 %. Впервые в практике кредитования дворянства при определении размера ссуд стали принимать во внимание количество земли. Было установлено, что если в губерниях первого разряда на душу приходилось более 5 десятин, второго – более 6 десятин, а третьего – более 7 десятин, то заемщики имеют право получить дополнительно еще 10 руб. на душу. Доходность поместья по-прежнему не учитывалась. Правда, появление разряда «обязанных крестьян» (1842 г.) вызвало необходимость кредитования помещичьего землевладения «по соразмерности с постоянными доходами, определяемыми по пространству и качеству земли и по способам обработки оной». Ссуды под земли, населенные «обязанными крестьянами», не должны были превышать десятикратный годовой доход с той земли, которая была в пользовании «обязанных крестьян». Выдача ссуд под залог «незаселенных земель» (садов, хуторов) разрешалась только в приказах общественного призрения.

Клиенты банков могли перезакладывать поместья с целью получения разницы в размере ссуд (в зависимости от новых норм оценок). В случае увеличения числа крепостных душ в имениях помещиков последние имели право получить ссуды под «прибылые души». Прирост душ устанавливался ревизиями (переписями населения), которые проводились раз в 10 лет. Находились аферисты, подобные герою «Мертвых душ», которые умудрялись получать ссуды под «умершие души», благо между ревизиями смертность и рождаемость крепостного населения официальными органами (за исключением церковных сельских приходов) не учитывалась.

К неисправным клиентам банки применяли разного рода санкции. Во-первых, производили опись имений сильно задолжавших заемщиков. Так, на 1 января 1811 г., по сохранившимся сведениям, в Заемном банке имелось в «описи и просрочке» имений на 3,5 млн руб., а на 1 ноября того же года «присовокупилось к тому же» имений еще на 2 млн руб. Если учесть, что к началу XIX в. Заемным банком было выдано ссуд на 11 млн руб., то станет ясно: проштрафившиеся заемщики составляли значительную часть от общего числа кредитующихся.

По существовавшему положению с описанных поместий банк получал в свою пользу в губерниях первого класса 5 руб. с души (и, соответственно, меньше – в губерниях других классов), а остальное шло в пользу помещика. Таким образом, банку полагалось получить с исправных должников немного больше, чем причиталось (в губерниях первого класса – 3 руб. 60 коп. с души). Отсюда видно, что погашение долга с «взятых в опись» поместий растягивалось на длительный срок.

Кроме того, банки могли выставлять на торги имения сильно задолжавших заемщиков. Имения, выставленные на торгах, приобретали только дворяне и казна. Покупка поместий казной производилась на таких льготных для владельцев условиях, что вообще рассматривалась как особая милость со стороны верховной власти. Купленные казной и поступившие в банковское управление поместья должны были сдаваться в аренду, по возможности, самим же задолжавшим помещиком. Знакомство с деятельностью органов кредитования дворянского землевладения показывает, что они в чрезвычайно редких случаях прибегали к предусмотренной уставами банков продаже заложенных поместий в случае длительной неуплаты процентов и погашений. Если же заемщику удавалось получить ссуду, превышающую стоимость его имения, то такие поместья продаже с торгов не подлежали. В этих случаях банку приходилось оставлять поместья за собой и также сдавать их в аренду обычно бывшим владельцам.

В ноябре 1847 г. был издан указ о праве крестьян в случае продажи заложенного в банках имения с публичных торгов выкупаться с землей[124]. Этот указ вызвал большое недовольство помещиков, и в 1852 г. его действие было прекращено. В 1859 г. крестьянам разрешено было приобретать в собственность имения, за которые на первых торгах была предложена недостаточная сумма, при условии выплаты банковского долга помещика. Обязательства по погашению помещичьего долга для крестьян были очень тяжелые: требовалось погасить всю сумму долга, проценты и недоимки. Иногда расчеты по таким сделкам затягивались до начала XX в. (Так, крестьяне села Ротково (Рязанская губерния), взявшие в 1851 г. на себя обязательство уплатить 30,8 тыс. руб. банковского долга, даже в 1910 г. не расплатились по долгам; крестьяне города Головина (Костромской уезд) в 1845 г. обязались уплатить 101 тыс. руб. и только по закону 1905 г. о прекращении взимания недоимок по выкупным платежам перестали платить долги[125].)

Не меньшее внимание правительства привлекала и вкладная операция. Как уже говорилось, она была предусмотрена при основании казенных кредитных учреждений (Заемного банка, сохранных казен и приказов общественного призрения), для того чтобы получить дополнительные средства на проведение ссудных операций. Вклады принимались от учреждений и частных лиц без сословного ограничения всеми казенными банками, включая Коммерческий банк. Этот банк и приказы общественного призрения должны были часть своих пассивов передавать в Государственный Заемный банк для «приращения процентами».