Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие - Вера Мочалова

Анализ практики применения ст. 348 ГК РФ (старой ред.) и сходной нормы Закона об ипотеке свидетельствует, что единой методики официального установления «крайней незначительности» и «явной несоразмерности» судебными инстанциями выработано не было: одна из позиций была основана на том, что для выявления оснований для отказа в иске залогодержателю достаточно установить процентное соотношение неисполненного или ненадлежаще исполненного обязательства и стоимости предмета ипотеки. При этом судом принимались во внимание суммы неисполненного обязательства на момент фактического исполнения обязательств, стоимость заложенного недвижимого имущества, указанная в договоре об ипотеке либо его рыночная стоимость на момент вынесения решения суда по делу[145]. Указанная методика прослеживается в судебной практике 1998—2003 г.[146];

другая позиция, более правильная, появилась в судебной практике с 2005 г., когда суды стали устанавливать не только соотношение размера требований залогодержателя и стоимости заложенного имущества, но и причинно-следственную связь между крайней незначительностью и явной несоразмерностью, а при определении крайней незначительности руководствоваться не размером неисполненного обязательства, а его правовой природой, т.е. устанавливать существенность допущенного нарушения[147].

В практике встречаются случаи, когда суды отказывают в обращении взыскания на предмет ипотеки на основании п. 2 ст. 348 ГК РФ, принимая во внимание иные обстоятельства, свидетельствующие, по мнению суда, о невозможности удовлетворения требований кредитора. Например, в связи с тем, что заложенное имущество «обеспечивает единый технологический процесс»[148], «является зданием, в котором функционирует производство (декольный завод), не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс»[149], предметом залога является «производственное здание газовой котельной, обеспечивающее производственную деятельность предприятия»[150]. В некоторых случаях суды, отказывая в удовлетворении требования залогодержателя, констатировали, что «явная несоразмерность стоимости заложенного имущества и обязательств заемщика по кредитному договору имелась и на дату его заключения»[151], а также принимали во внимание действия должника по погашению задолженности перед кредитором.

Единых подходов к пониманию крайней незначительности и явной несоразмерности не сложилось и в теории права. В основном ученые, комментируя положения законодательства, рекомендовали: а) при применении п. 2 ст. 348 ГК РФ оценивать размер причиненных убытков и сопоставлять его со стоимостью предмета залога (С.П. Гришаев, Е.А. Павлодский)[152]; б) при определении крайней незначительности нарушения сопоставлять размер причиненных убытков с суммой обеспечиваемого ипотекой обязательства, а при установлении явной несоразмерности – размер требований залогодателя со стоимостью заложенной недвижимости (А.А. Лукьянцев)[153];

в) при отказе в иске об обращении взыскания на предмет ипотеки принимать во внимание исключительно денежный характер нарушения (О.В. Белая)[154]. В диссертационных исследованиях указывалось на целесообразность уточнения понятий «крайняя незначительность» и «явная несоразмерность»[155], предлагалось предусмотреть в законодательстве четкие пределы размера требований залогодержателя к стоимости предмета залога, при котором суд обязан обратить взыскание (например, 25%)[156], либо, напротив, высказывалось мнение об отмене положений п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке как формирующих практику необоснованной защиты заемщиков[157].

Такое положение дел на практике в условиях отсутствия руководящих разъяснений высших судебных инстанций о порядке применения п. 2 ст. 348 ГК РФ нельзя было признать удовлетворительным, что побудило законодателя к формализации критериев незначительности и несоразмерности.

Внесенные поправки в ГК РФ (п. 2 ст. 348) и Закон об ипотеке (п. 1 ст. 54.1)[158] предусматривают, что «если не доказано иное, нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если одновременно соблюдены два условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства – менее трех месяцев».

Из содержания данной нормы усматривается, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, а осуществление права залога исключается при одновременном наличии двух критериев: а) крайней незначительности нарушения, которая определена через просрочку длительностью менее трех месяцев и б) явной несоразмерности требований кредитора залоговой стоимости предмета ипотеки, которая наличествует, если размер требований составляет менее 5% залоговой стоимости. При этом причинно-следственную связь между крайней незначительностью и явной несоразмерностью устанавливать не нужно. По сути, это означает, что взыскание на залог будет правомерным всякий раз, когда должник допустил просрочку свыше трех месяцев, при этом критерий явной несоразмерности определяющим не является, так как норма «работает» при наличии обоих условий одновременно.

Можно, конечно, усомниться в обоснованности установленных в законе критериев (три месяца и 5%), с таким же успехом под сомнение могут быть поставлены и другие критерии (6 месяцев и 10%)*. На наш взгляд, преимущества данного решения законодателя в следующем.

Во-первых, норма придает стабильность ипотечным отношениям: стороны ипотеки и суд получили четкие ориентиры, позволяющие определить, когда действия ипотечного кредитора по обращению взыскания следует квалифицировать как неправомерные. Во-вторых, норма обеспечивает стимулирующую функцию залога, поскольку возобновление платежа либо погашение долга должником в пределах трехмесячного срока с момента просрочки позволяет рассматривать нарушение как несущественное. В-третьих, норма сформулирована в виде презумпции, следовательно, залогодатель вправе доказывать несущественность нарушения должника и при наличии установленных в ней критериев для просрочки, а также в том случае, когда нарушение обязательства не связано с нарушением срока платежа, т.е. не имеет денежного характера. По этим причинам возврат к прежней редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ, как предлагают разработчики проекта закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», представляется принципиально не приемлемым.

Однако обе редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ, как старая, так и ныне действующая, а равно соответствующие положения Закона об ипотеке содержат в себе один серьезный недостаток—для отказа во взыскании требуется наличие обоих критериев одновременно. Строго говоря, залогодателю защита от неправомерного взыскания предоставляется судом лишь в том случае, когда обеспеченное залогом обязательство в основном выполнено. Но если законодатель считает, что при отказе в обращении взыскания ипотека не прекращается и кредитор вправе при устранении обстоятельств, служащих основанием для отказа во взыскании, вновь обратиться с иском (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), в чем тогда смысл такого решения вопроса: в ожидании прироста процентов? Очевидно, залогодатель нуждается в средствах правовой защиты от неосновательного обращения взыскания и на начальном этапе внесения должником выплат по кредиту, тем более что факт заявления соответствующего иска залогодержателем не препятствует исполнению основного обязательства. Полагаю, что в правовом регулировании оснований отказа в обращении взыскания на заложенное имущество от критерия «явной несоразмерности» следует отказаться.

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

1

См.: Гантовер Л.В. Залоговое право: Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. – СПб., 1890. – С. 4-5.

2

См.: Коневский А. Упрощение залога // ЭЖ-Юрист. – 2009. – № 12; Взыскание – это крайняя мера [интервью с А. Волковой] // Жилищное право. – 2010. – № 4. – С. 5-8.