Настольная книга судьи по гражданским делам - Николай Толчеев

5. Раздел земельного участка возможен только при условии его делимости. Для определения порядка пользования земельным участком не имеют значения его размер, статус и число совладельцев.

6. В случае изменения долевого соотношения в праве собственности или размера земельного участка суд вправе установить новый порядок пользования земельным участком. Вступившее в законную силу решение суда о разделе земельного участка не может быть пересмотрено самим судом первой инстанции, кроме как по вновь открывшимся обстоятельствам.

2. Дела по спорам, возникающим при приватизации земельных участков

2.1. Общие вопросы

Приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных им земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Первый ее этап связан с принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990г. N 374-1 "О земельной реформе" [201] и ряда других нормативных актов, когда граждане получили возможность по своему усмотрению сохранить ранее предоставленные на праве постоянного пользования земельные участки либо получить их в собственность бесплатно или за плату. Причем бесплатно мог быть передан участок или его часть в пределах норм предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. За пределами этих норм граждане были вправе выкупить указанные участки либо получить их в пожизненное наследуемое владение. Многие из этих положений получили дальнейшее развитие в новом Земельном кодексе РФ [202], которым, с одной стороны, введен запрет на предоставление гражданам земельных участков на указанном праве, а с другой — гарантировано право на однократную и бесплатную их приватизацию (ст.20, 21 ЗК РФ). Вместе с тем граждане обязаны нести по закону расходы по оформлению права собственности на земельные участки, причем весьма значительные, нередко превышающие стоимость самих участков.

В печати иногда проводится аналогия между приватизацией земельных участков и приватизацией жилых помещений. Не касаясь правомерности такого сравнения, можно отметить, что, в отличие от жилых помещений, специального закона о приватизации гражданами земельных участков не принималось. В ЗК РФ по этой проблеме не выделена не только специальная глава, но даже отдельная норма, если не считать ст.36, посвященной в целом вопросам приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Отсутствие достаточной правовой базы в такой непростой сфере, как приватизация земельных участков, различных по своему режиму, целевому назначению, землеотводным документам, и т.п., вызывает многочисленные споры на стадии принятия соответствующих решений местной администрацией и трудности при их разрешении судами.

Дополнительные сложности в разрешении дел данной категории заключаются также в том, что необходимо обращаться и к прежнему законодательству, которое действовало на момент предоставления спорного земельного участка.

До начала земельной реформы, когда земля находилась в собственности государства, земельные участки могли предоставляться гражданам во временное или бессрочное пользование. Бессрочным признавалось землепользование без заранее установленного срока (ст.11 ЗК РСФСР 1970 г.). Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, индивидуального садоводства, т.е. независимо от целевого назначения, выделялись исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования. Предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городах и поселках осуществлялось по решениям исполкома горсовета (райсовета) на территориях, предусмотренных под эти цели генеральными планами городов и поселков. Документами, подтверждающими право граждан на строительство индивидуальных жилых домов и пользование земельным участком в городах, рабочих, курортных и дачных поселках, являлись: решение исполкома городского, районного совета об отводе земельного участка; договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности; план земельного участка, проект застройки участка и разрешение на строительство, выдаваемые главным архитектором города или районным архитектором [203].

Предоставление приусадебных и других земельных участков колхозникам, рабочим, служащим и другим специалистам, проживающим в сельской местности, из земель, закрепленных за колхозами, совхозами и другими сельхозпредприятиями, осуществлялось по решению общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо администрации совхоза (ст.61, 64 ЗК РСФСР 1970 г.).

Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990г. [204]. В дальнейшем это право было воспроизведено ЗК РСФСР 1991г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду (ст.7).

Аналогом права пожизненного наследуемого владения в римском праве являлся эмфитевзис, а в дореволюционной России — чиншевое право, представляющие из себя бессрочную (вечную) аренду земельного участка, переходящую по наследству. В правовых системах многих государств данный институт сохранился до настоящего времени.

ЗК РФ 1991г. круг лиц, которым земельные участки могли предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, был определен иначе по сравнению с ранее действующим законодательством. В частности, не предусматривалось предоставление земельных участков гражданам на указанном праве, но и не содержалось прямого запрета. Позднее Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 [205] данная статья была признана не действующей, а положения о праве пожизненного наследуемого владения исключены из текста соответствующих статей ЗК РСФСР 1991г.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел предоставление земельных участков гражданам: на праве пожизненного наследуемого владения — в порядке, установленном земельным законодательством (ст.265), на праве постоянного (бессрочного) пользования — на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (ст.268). Эти права наряду с правом собственности в силу ст.216 ГК РФ отнесены к вещным правам. Лица, обладающие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования, помимо владения и пользования, вправе возводить на этом участке здания, сооружения, иное недвижимое имущество (ст.266, 269 ГК РФ), а также в ограниченных пределах распоряжаться ими (передавать их другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование). Причем для передачи земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в аренду или безвозмездное срочное пользование необходимо получить согласие собственника этого участка, тогда как для передачи земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения такого согласия не требуется. Но главное их отличие состоит в другом: земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения переходят по наследству на общих основаниях. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не являются объектом наследования, переход права пользования ими к наследнику возможен, но только по правилам ст.35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке.

Нормы главы 17 ГК РФ, посвященные праву собственности и другим вещным правам на землю, введены в действие отдельным Федеральным законом с 23 апреля 2001 г.

Вступившим в силу с 30 октября 2001г. новым Земельным кодексом вновь предпринята попытка сократить число видов (титулов) прав на землю. С момента введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются, но приобретенные ранее участки на том или ином праве сохраняются, хотя всякое распоряжение указанными участками исключено. По новому Кодексу нормы, относящиеся к праву постоянного (бессрочного) пользования и праву пожизненного наследуемого владения, сформулированы принципиально иначе, чем аналогичные нормы ГК РФ. Поскольку их коллизия не была устранена при введении в действие ЗК, следует отдать приоритет нормам этого Кодекса (ст.20 и 21). Это прямо вытекает из содержания ст.3 ЗК РФ, в соответствии с которой имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством либо специальными федеральными законами.