Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется ст. 23 Закона и ЖК РФ.

Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 24 регламентирует порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Порядок государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект регламентирует ст. 25.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства производится в соответствии со ст. 25.1.

Статьи 25.2 и 25.3 соответственно определяют «особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» и «особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества».

Порядок регистрации определяет разд. 3 Закона (ст. 12–21).

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения и с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, составленные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (п. 4 ст. 131 ГК).

Порядок и процедура предоставления сведений установлены Федеральным законом № 122-ФЗ (ст. 7, 8).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять обобщенную информацию, в том числе аналитическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, по запросу любого лица, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей.

К обобщенной информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация.

Такая информация может размещаться в сети Интернет на официальном сайте федерального органа в области государственной регистрации и официальном сайте органа нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 4, 6 ст. 7 Закона № 122-ФЗ).

Орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав устанавливает порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав[7] (п. 7 ст. 7 Закона № 122-ФЗ).

За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. Размеры платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 1 ст. 8 Закона № 122-ФЗ).

Санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64 утвержден и введен в действие с 15 августа 2010 г. СанПиН 2.1.2.2645 10 «Санитарно-эпидемио-логические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Документ устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Требования санитарных правил не распространяются на условия проживания в зданиях и помещениях гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Санитарные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

Контроль за соблюдением требований санитарных правил осуществляется органами, уполномоченными осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Документ устанавливает гигиенические требования:

♦ к земельному участку;

♦ жилым помещениям и помещениям общественного назначения;

♦ отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений;

♦ естественному и искусственному освещению и инсоляции.

Устанавливает:

♦ допустимые уровни шума;

♦ допустимые уровни вибрации;

♦ допустимые уровни ультразвука и инфразвука, допустимые уровни электромагнитного излучения, допустимые уровни электромагнитного излучения промышленной частоты 50 Гц;

♦ требования к водоснабжению и канализации;

♦ требования к удалению бытовых отходов и мусора;

♦ требования к содержанию жилых помещений.

Документ включает следующие приложения.

♦ Приложение 1. Нормы освещенности придомовых территорий.

♦ Приложение 2. Допустимые нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха в помещениях жилых зданий.

♦ Приложение 3. Допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентных и максимальных уровней звука проникающего шума в помещениях жилых зданий.

♦ Приложение 4. Допустимые уровни вибрации в помещениях жилых домов от внутренних и внешних источников.

♦ Приложение 5. Допустимые уровни инфразвука для жилых помещений.

♦ Приложение 6. Допустимые уровни электромагнитного излучения радиочастотного диапазона в жилых помещениях.

Глава 4 Правила пользования жилыми помещениями

Правительство Российской Федерации постановлением от 21 января 2006 г. № 25 утвердило Правила пользования жилыми помещениями, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Право пользования жилым помещением имеют:

♦ наниматель жилого помещения и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;

♦ наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

♦ наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

♦ собственник жилого помещения и члены его семьи;

♦ член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Условия и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения регламентирует гл. 4 (ст. 25–29) ЖК РФ.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.