ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение - Диана Кристиан

может потребовать через суд взыскания долга как со всех товарищей поровну, так

и (что гораздо проще) с любого из них, скажем, самого богатого. Это может

обернуться тем, что общине в целом придется нести ответственность по любым

долгам любого из ее членов, в том числе личного характера, не связанным с

деятельностью общины.

<...>

ОБЩЕСТВЕННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ128

И

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СООБЩЕСТВА.

Общественные организации территориального самоуправления – обобщающий

термин для обозначения нескольких способов коллективного управления общей

недвижимостью. Они включают в себя:

1. Ассоциации домовладельцев ( homeowners associations), или, по

определению Федеральной налоговой службы, Ассоциации по управлению жилой

недвижимостью, - обычно владеют (являются собственником) и управляют общими

территориями в жилых массивах (тогда как собственно жилые помещения

принадлежат непосредственно жильцам).

2. Ассоциации кондоминиумов129 ( condominium associations) – не владеют

недвижимостью, но занимаются содержанием и управлением общими территориями и

помещениями, т.е. всей недвижимостью, находящейся за внешними стенами

индивидуальных жилых домов или квартир (формально это имущество является общей

собственностью жильцов).

3. Жилищные кооперативы ( Housing cooperatives, co-ops) – владеют

(являются собственниками) всей недвижимостью, тогда как жильцы имеют вклады

(паи) в уставном капитале кооператива и снимают свои индивидуальные жилые

помещения у него.

Правовое регулирование общественных организаций территориального

самоуправления осуществляется на уровне штатов, и законы о них различаются от

штата к штату. То, что в одном штате именуется ассоциацией домовладельцев, в

другом штате может быть названо плановой общиной ( planned community).

Организации территориального самоуправления обычно учреждаются застройщиками

земли, выделенной под жилищное строительство, и используются жильцами для

совместного владения и управления построенными домами. Альтернативные

поселения также могут использовать эти юридические формы для своих целей.

По закону, организации территориального самоуправления должны иметь

совет директоров, регулярно переизбираемых должностных лиц и проводить

ежегодные общие собрания; через совет директоров осуществляется принятие

решений о деятельности организации. Как правило, общей недвижимостью управляет

либо совет директоров, либо нанятый им управляющий или управляющая компания. В

большинстве жилищных массивов – как коттеджных, так и многоквартирных – сами

жильцы непосредственно не участвуют в текущем управлении130. Когда

альтернативные поселения используют форму организации территориального

самоуправления для совместного управления недвижимостью, довольно часто все

члены общины включаются в состав совета директоров и используют этот орган для

управления делами общины. Конкретный выбор между ассоциацией домовладельцев,

ассоциацией кондоминиума или жилищным кооперативом зависит от норм и

требований отдела по планированию и застройке территории вашего штата или

местности и от условий банковского финансирования той или иной формы –

насколько оно будет возможно в вашем штате. Кредитование жилищных кооперативов

обычно менее доступно и осуществляется под больший процент, чем кредитование

ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов131.

128 англ. community associations. Association – общественное объединение, общественная

организация. Community (в данном случае) – группа людей, проживающих в одной местности. Community

association – это особая разновидность общественных объединений. Согласно американскому

законодательству (в отличие от британского), это что-то вроде «организация территориального

общественного самоуправления», т.е. действующее на основании зарегистрированного устава добровольное

объединение граждан для совместной реализации и защиты интересов, связанных с проживанием в данной

местности ( neighbourhood).

129 кондоминиум (лат. con-dominium – букв. общая собственность) – совокупность всего недвижимого

имущества единого жилищного массива (многоквартирного жилого дома или коттеджного массива). – прим.

перев.

130 в этом заключается ключевое отличие обычных жилищно-эксплуатационных организаций от

живых жилищных сообществ: Суть кохаузинга как раз заключается в непосредственном, прямом участии

жильцов в принятии управленческих решений по содержанию и развитию общего жилого пространства. –

прим. перев.

131 это, очевидно, связано с тем, что в кооперативе отдельный жилец не является собственником

своего участка/дома/квартиры, а следовательно, не может предоставить его/ее банку в залог под выданный

кредит. – прим. перев.

АССОЦИАЦИИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ – ПРЕИМУЩЕСТВА И

НЕДОСТАТКИ.

В глубине солнечного Колорадо, в нескольких милях к востоку от Боулдера, там, где Скалистые

горы встречаются с Великими Равнинами, находится домовладельческая община Найлэнд Кохаузинг

( Nyland Cohousing). Со своими 42 разноцветными двухэтажными домами, Найлэнд является крупнейшим

живым жилищным сообществом в Соединенных Штатах. В общине имеется просторный деревянный общий

дом, деревообрабатывающая мастерская, большой органический сад и много акров общественной земли.

Как и в большинстве домовладельческих общин, члены общины имеют право собственности на свои

индивидуальные жилые помещения и землю, находящуюся под ними. Общими же территориями поселения

135 жителей Найлэнд Кохаузинг управляют посредством ассоциации домовладельцев.

Хотя законы, регулирующие организацию и деятельность ассоциаций домовладельцев, различаются

от штата к штату, в целом они сходятся в том, что: (1) ассоциация владеет (имеет в собственности) общими

территориями – такими, как внутренние дороги и тропинки, парки, здания социально-культурного

назначения и т.п., и (2) все собственники индивидуальных участков должны быть членами ассоциации и

платить регулярные отчисления на содержание и управление общими территориями и инфраструктурой.

Альтернативные поселения могут также использовать форму домовладельческих ассоциаций по следующим

соображениям: (1) это общеизвестная категория юридических лиц, используемая для совместного

управления общим имуществом и получения банковского финансирования для индивидуального

жилищного строительства; (2) по законодательству некоторых штатов и районов, группа застройщиков,

намеревающаяся иметь индивидуальные жилые дома и общие территории, должна организовываться

именно как ассоциация домовладельцев или ассоциация кондоминиума перед тем, как их план застройки

будет утвержден администрацией города или района.

Некоторые из домовладельческих общин, к примеру, Сонора Кохаузинг ( Sonora Cohousing) в

Таксоне, штат Аризона, установили такой порядок, что жители общины автоматически становятся членами

совета директоров ассоциации домовладельцев и сообща решают все общественные вопросы, не только

касающиеся содержания недвижимости, на своих регулярных общих собраниях. В других, таких, как

Найлэнд Кохаузинг, совет директоров ассоциации является отдельным выборным органом, но при этом все

члены общины имеют право участия в принятии общих решений на общем собрании, которое является

высшим органом управления. В Этхэвен домовладельческая ассоциация владеет всей территорией

поселения (а не только общими территориями). В отличие от обыкновений кохаузинга, отдельные члены не

имеют права собственности на свои индивидуальные участки, но арендуют их на 99 лет у ассоциации

домовладельцев Этхэвен. Все полные, действующие члены поселения являются членами совета директоров

ассоциации и, таким образом, участвуют в решении общих вопросов.

Создание ассоциации домовладельцев требует учреждения некоммерческой корпорации. Но, вместо

того, чтобы подавать в Налоговую службу заявку на льготный статус налогообложения, такая корпорация

просто ежегодно заполняет специальную форму по статье 528 Налогового Кодекса, в которой указывает,